Центр Финансового Образования .RU

ПИФы недвижимости – последний бастион паевой индустрии

статей / ПИФы
Прислал admin 16 Дек, 2008 г. - 09:53

Евгения Николаева, "Финанс." [1]

Шансы. Большинство открытых и интервальных фондов подорвали доверие простых инвесторов. ЗПИФы недвижимости пока дер­жат­ся, но во многом благодаря инертности рынка и своей «закрытости».


Доступные вложения в недвижимость – именно так позиционировали свои ЗПИФы управляющие компании, привлекая средства массового, но сравнительно грамотного клиента. Вам не надо иметь миллионы рублей, чтобы купить инвестиционную квартиру и уж тем более офисные площади, уйму времени, чтобы подбирать варианты и заключать сделки, юридические знания, чтобы избежать обмана, – от вас требуется посильный взнос от 100 тыс. рублей (иногда и меньше) и терпение. Все остальное сделают профессиональные управляющие за 2–3% от стоимости чистых активов фонда в год. Очень понятный маркетинг, единственный настораживающий пункт – тот, где говорится о терпении. Как раз сейчас его может не хватить, ведь падение цен на недвижимость – уже реальность, пусть оно затронуло далеко не все сегменты.

«Торопиться нам некуда». О доходности ЗПИФов специалисты говорят с особой осторожностью. «Цены на рынке сейчас снижаются медленными темпами, к тому же еще не началась масштабная переоценка активов, – рассуждает управляющий активами УК «Открытие» Дмитрий Кашаев. – Вероятно, здесь играет роль своего рода отложенный эффект: фонды недвижимости демонстрируют относительную стабильность именно в силу своей инертности, и, возможно, через месяц-другой мы увидим здесь резкое снижение». Если раньше можно было ориентироваться на сделки с паями, торгуемыми на ММВБ, то теперь, в отсутствие хоть сколько-нибудь приемлемой ликвидности, в этом нет смысла.
В ход идут фундаментальные оценки. Минувшим летом УК «Ингосстрах-инвестиции» сформировала ЗПИФ «Ингосстрах – региональная недвижимость», предназначенный для розничных инвесторов. «Мы планировали вкладываться в долевое строительство на завершающем этапе, сейчас в активах фонда – права на однокомнатные и двухкомнатные квартиры в жилых комплексах Кемерова», – рассказывает заместитель гендиректора УК Алексей Яшин. За объекты он не беспокоится: дома практически до­стро­е­ны, сдача состоится в декабре. При формировании фонда УК определяла внутреннюю норму доходности (IRR) уже с оглядкой на начинающийся кризис на уровне 20–25% (до кризиса средний показатель по рынку составлял примерно 30%). Сейчас она находится около 15–17%, но пока устраивает управляющих, отмечает Алексей Яшин. Он утверждает, что доволен структурой фонда и стратегию управления компания пересматривать не собирается. В то же время, по его словам, вхождение в проект на нулевом цикле строительства сулит ин­ве­сто­рам еще больший доход на фоне снижения рыночного риска: «Жилье строится полтора-два года, соответственно, выходить из фонда доведется уже после кризиса, – оптимистичен он. – На нынешнем рынке управляющие ЗПИФами недвижимости получают хорошую возможность сформировать пул пайщиков, которые инвестируют в то, что принесет в этом периоде наиболее стабильный доход». Проблема, однако, в том, чтобы найти застройщика, который завершит строительство, а не бросит его в отсутствие кредитных средств.
«Мы давно входили в объекты, и строительство завершилось еще до начала кризиса», – успокаивает пайщиков ЗПИФа «Строительные инвестиции» Салават Халилов, управляющий директор группы УК «Уралсиб». По его словам, девять из одиннадцати объектов уже находятся в стадии готовности и «Уралсиб ЭМ» начала выставлять квартиры на продажу. В то же время Салават Халилов признает, что из-за проблем с кредитованием у застройщиков менеджерам компании уже несколько недель приходится заниматься антикризисным управлением. Есть еще одно неприятное обстоятельство: если в третьем квартале спрос на объекты фонда вдвое превышал показатели второго квартала, то в октябре-ноябре наступило затишье. «Люди думают, что в период кризиса будут снижаться цены на жилье, но они этого не дождутся – на рынке Москвы не будет дешевых квартир», – настаивает Салават Халилов. Он, впрочем, не исключает, что в столице реальные сделки с жилой недвижимостью сейчас проходят по заниженным ценам, но считает это «временным явлением». «В текущем году столичные за­строй­щи­ки сдали в эксплуатацию вдвое меньше объектов жилья, чем в про­ш­лом, и уже понятно, что вскоре перед нами остро встанет проблема дефицита», – уверен он. И «Уралсиб ЭМ» не спешит с продажами. «У нас пятнадцатилетний фонд, и торопиться нам некуда. Поэтому мы жестко стоим на своих ценах и не предлагаем дисконтных продаж», – полон терпения Салават Халилов.
А вот в Ханты-Мансийском автономном округе, судя по результатам здешних фондов, жилье продается очень даже хорошо. 107 квартир дома, построенного на средства инвесторов двух ЗПИФов недвижимости – «Территория Югра» и «Югра недвижимость» под управлением «Югра Финанс» и «Регион-девелопмент», поступили в продажу в конце августа. Уже 100 из них нашли покупателей. Директор по развитию УК «Югра Финанс» Андрей Степаненко объясняет столь активный спрос в первую очередь недостатком качественного жилья: «В Сургуте львиная доля рынка представлена типовыми панельными домами, квартир в новостройках на рынке практически нет. И это при том, что зарплаты сопоставимы с московскими, а цена квадратного метра значительно ниже». «Если в результате кризиса часть строительных проектов в автономном округе будет заморожена, предложение закончится значительно раньше, чем начнет снижаться спрос», – уверен Андрей Степаненко.
Заместитель председателя правления УК «Арсагера» Алексей Астапов уверен, что с точки зрения соотношения риск/доходность жилая недвижимость – наиболее перспективный сегодня вариант. При участии в долевом стро­и­тель­ст­ве пайщики могут рассчитывать на 30–40% годовых, подсчитал он. В структуру активов ЗПИФа «Арсагера – жилищное строительство» (данные на 30 сентября) входит 124 жилых объекта: 58 однокомнатных квартир, 54 двухкомнатные и 12 трехкомнатных в 27 домах, возводимых десятью разными застройщиками в шести районах Санкт-Петербурга. Общая площадь объектов – почти 7 тыс. кв. метров, более 60% – квартиры бизнес-класса. Но есть у этой УК и другой фонд – «Арсагера – рентная недвижимость», который получает прибыль за счет сдачи в аренду купленных новых квартир, гарантируя пайщикам промежуточный доход в размере 3% от СЧА два раза в год. Вложения в готовое жилье в ближайшие два-три года обеспечат 20–35% годовых, полагает Алексей Астапов.

«Мы видим спрос». Инвестиции в долевое строительство на фоне проблем с рефинансированием – рискованны, уверен директор департамента стратегического развития УК «АГ Капитал» Тимур Пестов. В случае недостроя или замораживания объекта пайщик может и не вернуть вложенного либо станет более долгосрочным инвестором, чем рассчитывал. Оптимальный вариант, по его мнению, рентные фонды. Они наиболее интересны с точки зрения периодичности выплат промежуточного дохода и устойчивости к кризисным явлениям, согласен Салават Халилов. Пайщики сформированного в 2007 году ПИФа «Уралсиб – Аренда» (владеет 18 магазинами ТД «Копейка») в октябре получили первый промежуточный доход на уровне 1942,9 рубля на один пай, следующие выплаты ожидаются в январе. «Копейка» вовремя оплачивает аренду, отмечает он, к тому же из всех видов вложений в коммерческую недвижимость инвестиции в магазины шаговой доступности наиболее надежны: потребитель скорее откажется от покупок в удаленных гипермаркетах, чем в магазинах такого формата, а значит, и недвижимость под них останется востребованной.
IRR одного из крупнейших рентных фондов – «Коммерческая недвижимость» под управлением УК «Тройка Диалог» составляет около 18% в долларах (УК изначально ориентировала ин­ве­сто­ров на долларовый результат), рассказывает Павел Теплухин. Доход от вложений выплачивается пайщикам ежегодно, в январе этого года они получили 337 млн рублей из расчета 35 рублей на один пай. Особых проблем фонд не испытывает, уверяет Павел Теплухин: порт­фель диверсифицирован, что позволяет избежать резких колебаний. Пожалуй, основные хлопоты управляющей компании доставила необходимость приведения правил доверительного управления (ПДУ) ПИФа в соответст­вие с новыми требованиями закона и связанные с этим процессом тех­ни­че­ские трудности. К примеру, чтобы скорректировать документы и зарегистрировать их в ФСФР, УК пришлось проводить заочное собрание пайщиков, накануне которого «Тройка» рассылала каждому инвестору (а их более 1200) посылку весом около 1,5 кг. Теперь технические проблемы позади и УК ждет завершения ре­гист­ра­ции новых ПДУ, чтобы провести доп­эмис­сию паев. «Сейчас очень благоприятное время для покупок недвижимости, мы видим спрос со стороны инвесторов», – отмечает Павел Теплухин. Допэмиссия состоится в первых числах декабря, ее размер пока не ясен. Ранее компания оценивала объем дополнительного выпуска в диапазоне от 1,3 млрд до 2,1 млрд рублей. «Теоретически паи можно приобрести на ММВБ, но там, как правило, не устраивает либо цена, либо объем предложения. Поэтому серьезные инвесторы ждут эмиссию, в рамках которой смогут купить необходимый объем бумаг по справедливой цене», – комментирует Павел Теплухин.
Допэмиссию на 270 млн рублей планирует провести и ЗПИФ «Солид Подмосковный» под управлением УК «Солид – Фонды недвижимости». Этот фонд сформирован в декабре 2007 года. В состав его активов на тот момент входило 848,28 га земель сельхозназначения, расположенных в Раменском районе Мо­сков­ской области. Суммарная стоимость имущест­ва ЗПИФа с учетом денежных средств достигала 2,6 млрд рублей. «Согласно правилам доверительного управления, наши пайщики имеют право на получение промежуточного дохода в пределах 14% годовых, прибыль свыше этого показателя остается в фонде. И есть основания полагать, что в текущем году мы выплатим доход в этих пределах: сейчас у нас имеются два фиксированных контракта с потенциальными покупателями, которые позволят выйти на запланированный уровень, – рассказывает директор УК «Солид – Фонды недвижимости» Вадим Сачков. – А вот в следующем году мы будем вынуждены скорректировать свою стратегию: поскольку у застройщиков проблемы с кредитованием, возможно, нам придется перестроиться на розничные продажи». По его словам, сейчас менеджмент ищет варианты повышения продажной стоимости активов. Изменения могут коснуться и фонда «Солид – Земельный». «Поскольку количество сделок купли-продажи земли сократилось и предпосылок для изменения ситуации нет, не исключено, что в следующем году мы уйдем от ежеквартальных выплат. Будем начислять полугодовую или годовую доходность», – отмечает он. Впрочем, кардинально пересматривать свою стратегию и «перекладываться» в другие активы управляющие земельными фондами не собираются. «ПИФы формировались под конкретные проекты и останутся земельными», – уверяет Вадим Сачков.



Эта статья опубликована на сайте Центр Финансового Образования .RU
  http://www.fintraining.ru/

URL этой статьи:
  http://www.fintraining.ru/modules.php?op=modload&name=News&file=article&sid=2810

Ссылки в этой статье
  [1] http://www.finansmag.ru