Центр Финансового Образования .RU

Продавать не строить

статей / Недвижимость
Прислал admin 25 Ноя, 2008 г. - 12:58

Лилия Лобанова, "SmartMoney" [1]

Строительство жилья дешевеет. Стоит ли ждать снижения цен на новостройки?


Последние три года в ответ на обвинения в стремлении повыше задрать цены на жилье девелоперы кивали на рост цен на стройматериалы. С начала 2005-го по середину 2007 г. тонна цемента подорожала на 145%, подсчитывали аналитики строительных компаний. Правда, цены на жилье за тот период выросли на 170%. В этом году цемент тоже дорожал, но лишь до конца весны и всего на 10-12%. А квадратные метры в новостройках по-прежнему «пухли» опережающими темпами: с января по сентябрь цены выросли в среднем на 20%. Сегодня же оправдывать высокую стоимость жилья жадностью поставщиков стройматериалов стало и вовсе неприлично. Цемент и арматура — важнейшие составляющие строительных работ — стремительно дешевеют.

Главная причина — отсутствие спроса на стройматериалы. Девелоперы лишь достраивают старые объекты, о новых проектах никто и не помышляет. Темпы строительства падают. Как подсчитал Росстат, с января по сентябрь в России было построено 35,2 млн м2 жилья — всего на 3,9% больше, чем в прошлом году. В столице о росте речи вообще не идет: в 2008 г. объемы ввода нового жилья в Москве сократились по сравнению со средними объемами последних пяти лет на целых 54%.

Может, застройщикам вслед за производителями стройматериалов пора снизить цены на свои новостройки? Ведь спроса на их товар нет уже несколько месяцев. Тем более что даже скидки 15-20% не ударят по рентабельности их проектов, поскольку экономия на собственно стройке может оказаться гораздо выше.

ЦЕМЕНТ ДАЛ ТРЕЩИНУ

«Денег у девелоперов нет и в ближайшие шесть месяцев не будет. Значит, цены на стройматериалы упадут еще, а в целом себестоимость строительства может снизиться на 30% от докризисной цены», — подсчитал вице-президент консалтинговой компании Knight Frank Андрей Закревский. Процесс сокращения сметных расходов строителей уже идет вовсю. По статистике «ЮниКредит Атона», в мае тонна цемента стоила $205, в ноябре — уже $110, то есть цена упала почти вдвое. Аналитик «ЮниКредит Атона» Елена Мязина ожидает, что к концу этого года цемент будет стоить меньше $100/т.

Впрочем, расходы на цемент в среднем строительном проекте не столь значительны (примерно 8-9%), поэтому в общей структуре затрат девелоперов они ощущаются не так сильно. А вот арматура — одна из самых затратных статей любого проекта. И цены на нее также падают. В концерне ThyssenKrupp Materials, производящем строительную арматуру, подсчитали, что за три месяца оптовая цена на их продукцию упала с 38 000 руб./т до 18 000 руб./т. Замгендиректора по сбыту ThyssenKrupp Materials Николай Хмелевский отмечает, что металл съедает не менее 15% бюджета застройщика. «Когда арматура дешевеет на 50%, себестоимость строительства снижается на 10%. А в ноябре цены будут падать и дальше. Думаю, еще на 10-15%», — прогнозирует Хмелевский.

Чтобы понять, насколько сегодня сократились расходы застройщиков в абсолютных цифрах, решил сравнить их затраты на стройку с учетом старых и новых цен на цемент и арматуру. Возьмем 18-этажный одноподъездный монолитный дом площадью 10 000 м2. Для его возведения необходимо 1300 т арматуры и 3160 т цемента. Выходит, что в июле московский застройщик тратил на закупку арматуры 49,5 млн руб., а сейчас — уже 26,3 млн руб. На цемент уходило 15,6 млн руб. (по цене 4944 руб./т с НДС и доставкой) вместо нынешних 11,7 млн (3700 руб./т). По данным одного из девелоперов, летом строительство такого дома, включая зарплаты рабочих, затраты на ЖБИ, окна, двери, прокладку водопровода и канализации, но без учета земли, проектирования, подключения к сетям и получения разрешений, обошлось бы в 350 млн руб., сейчас — в 322,9 млн руб. Выходит, что только за счет этих двух составляющих экономия застройщика составит 8%. В пересчете на 1 м2 — 35 000 руб. и 32 290 руб. соответственно.

Впрочем, сами девелоперы говорят, что стройка подешевела еще больше. «В Москве общая стоимость строительно-монтажных работ по монолиту упала на 15%», — считает Александр Курников, руководитель проектов компании «Главстрой». Девелоперы, уточняет он, в массовом порядке пересматривают договоры с подрядчиками. В компании «Бенефит Инжиниринг», возводящей микрорайон в Калининграде, отмечают снижение на 11,6% — до 22 100 руб./м2 против прежних 25 000 руб./м2. «В конце осени цемент всегда дорожал на 10% за счет добавок, не дающих ему замерзнуть. В этом году подорожания не было», — говорит директор по развитию «Бенефит Инжиниринг» Ярослав Козлов, добавляя, что строительные затраты будут снижаться и дальше за счет урезания зарплат рабочих и прорабов. Их застройщики снизят на 20-30%.

Снижение цен не касается лишь щебня и строительной извести, говорит директор по маркетингу компании «Базэл Цемент» Денис Усольцев. В отличие от цемента и арматуры эти материалы не завязаны на девелоперов. Известь, например, используется в металлургии, а щебень — при строительстве дорог и даже в производстве микроволокна. Впрочем, расходы на эти стройматериалы — гроши в девелоперском проекте. К примеру, на щебень приходится всего 4,3% сметных затрат.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС

Но кроме строительной себестоимости, на которую приходится половина вложений девелопера, есть еще инвестиционная: подключение к сетям, проектирование и, главное, покупка земли. Плата за подключение к сетям фиксированная, от рыночной конъюнктуры она не зависит. Зато цены на землю вполне могут подвергнуться корректировке, существенно снизив стоимость инвестпроектов. В регионах затраты на землю составляют 10-15% всех расходов на проект. В столице могут достигать половины.

По мнению Закревского из Knight Frank, пока говорить о снижении цен на участки под строительство как о тренде рано, поскольку участки хорошего качества на рынок никто не выбрасывает. Все держат до последнего. Но Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate, считает, что в Москве цены на площадки все же «поплыли». Ему известен пример продажи прав аренды на участок площадью 2 га в районе метро «Войковская» под строительство жилого комплекса. До кризиса, по словам Гаджиева, участок оценивали в $80 млн, но владелец хотел получить $100 млн. «Сейчас не может продать даже за $30 млн, потому что смысл покупать такой проект есть только в том случае, если можешь начать строительство в ближайшее время. А денег нет ни у кого», — констатирует Гаджиев.

Однако девелопер, который решит купить подобный проект, сэкономит на инвестициях порядка 17%. До кризиса инвестиционная себестоимость строительства жилья в столице составляла в среднем 60 000 руб./м2, из которых около 12 000 руб. (то есть 20%) приходилось на землю. При новых ценах на землю ее доля в себестоимости упадет до 4000 руб. Добавим сюда подешевевшее до 32 290 руб./м2 строительство плюс 13 000 руб. на сети, проектирование и долю города. И конечно, проценты по кредитам. В итоге получим 49 500 руб. за 1 м2 общих расходов.

Последнее время девелоперы часто жалуются на дороговизну привлекаемых денег. Однако Иван Завадский, аналитик по недвижимости ИГ «КапиталЪ», уверяет, что большинство кредитов девелоперы брали по приемлемым по нынешним меркам ставкам 12-15% годовых, поскольку с начала осени деньги в долг банки просто никому не выдают. Летом же, как признавались сами застройщики, на проценты по кредитам приходилось 4-5% затрат в смете. В Москве это порядка 3000 руб. на каждый квадратный метр.

ТОРГ УМЕСТЕН

Из года в год среди строительных компаний мэрия проводит торги на право возведения жилья для очередников. У кого самая низкая цена за метр, тот и победитель. Застройщик несет лишь расходы на строительство, выступая как генподрядчик, земля и коммуникации оплачиваются за счет бюджета. «Главстрой» в прошлом году ухитрился строить социальное жилье из расчета 24 000 руб./м2. Признаются, что рентабельность строительства была на уровне 1%. Но больше 35 000-40 000 руб. за 1 м2 город никому никогда не платил. Максимальную ценовую планку Москва не опустила и по сей день. «Устойчивого тренда снижения цен не замечено», — говорит руководитель пресс-службы комплекса экономической политики правительства Москвы Леонид Браткин.

Впрочем, тем, кто уже исполняет горзаказ, замедленная реакция чиновников на быстрые изменения рынка только на руку. По словам Браткина, если договор с подрядчиком уже подписан, цена работ не пересматривается. Раньше мэрия сразу фиксировала цену, чтобы застройщик не мог шантажировать ее постоянным ростом цен на цемент, требуя оплатить разницу между старой и новой ценами. На подъеме рынка это было оправданно. Теперь из-за собственной скупости город в минусе, застройщики — в плюсе. При максимальной рентабельности горзаказа 3-4% он превращается в неплохой бизнес. Если город платит по 35 000 руб./м2, а себестоимость уже упала на 10-15%, то генподрядчик получает с каждого метра до 5000 руб. дополнительной прибыли.

Но в будущем году стартовая цена мэрии в конкурсах по горзаказу должна быть ниже. В мэрии говорят, что она привязана к текущим ценам стройматериалов. Город уже начал играть на понижение. Иначе чем объяснить его торг с группой компаний ПИК по поводу средней цены выкупа квартир для очередников, который безуспешно продолжался месяц? В середине октября «ПИК-Регион» выиграл тендер на соинвестирование строительства жилья, по итогам которого город должен был приобрести у компании более 300 000 м2 в четырех подмосковных городах в среднем по 80 000 руб./м2. Примерно на тех же условиях мэрия планировала выкупить квартиры у СУ-155 и «Главстроя». Но позже передумала, подписывать с застройщиками контракты на таких условиях не стала и попросила у них дисконт в 12%. Фактически предложила заплатить по 70 400 руб./м2. В ПИКе подсчитали, что при такой цене рентабельность проектов уйдет в ноль, и пожаловались на мэрию в ФАС. Правда, потом заявление отозвали, надеясь договориться с мэрией по-хорошему. Но часть квартир тем не менее выставили на продажу.

Мэрия не только не собирается идти на переговоры, но и планирует провести для застройщиков повторные конкурсы, надеясь снизить цену на четверть. «Месяц назад ситуация была одна, а сейчас другая. Цены могут пойти вниз, а город между тем будет продолжать платить по вчерашним ценам», — пояснил позицию города источник в мэрии. «Власти понимают, что спроса нет и девелоперам некуда деваться. К тому же город не привык покупать жилье для очередников так дорого. Вот и просит дисконт», — рассуждает Завадский. Действительно, обычно город не участвует в строительстве жилья как соинвестор, предпочитая получать жилье готовыми квартирами в виде доли города либо проводя тендер на строительство жилья на городских участках. Аукцион был экстренной мерой по спасению застройщиков в условиях кризиса.

Эти же меры будет принимать и федеральное правительство, которое до конца года намерено выделить 48 млрд руб. на выкуп квартир у застройщиков в нескольких городах. Купят у тех, кто предложит наименьшую цену. При этом у Минрегионразвития есть собственная оценка средней цены жилья в разных городах, от которой и будут отталкиваться чиновники. В среднем по России она составляет 28 650 руб. Если верить расчетам девелоперов, это уже сейчас ниже их затрат на строительство. По данным «Пересвет-Региона», средняя инвестиционная себестоимость строительства в крупных городах равна 30 000 руб./м2. А чиновники между тем еще и рассчитывают на скидку 5-7%. Впрочем, для этого у них есть основания. Если снижение цен на землю и стройматериалы продолжится, в регионах цена строительства снизится драматически. Виктор Преснов, коммерческий директор компании «Пересвет-Регион», не исключает, что в перспективе полутора лет она может упасть на 25-30%, до 21 000-23 000 руб. за 1 м2.

СКИДКА НЕ В УЩЕРБ

Если еще пару месяцев назад застройщики категорически отрицали возможность снижения цен на новостройки, то сейчас споры касаются лишь темпов отката цен назад. А планомерно дешевеющие цемент и металл являются дополнительным подтверждением тому, что падение цен не ограничится новогодними скидками от застройщиков. Омар Гаджиев считает, что, хотя прямой зависимости между себестоимостью и рыночной ценой нет, обе величины будут уменьшаться по одной и той же причине — из-за резкого сокращения спроса на рынке. Директор по маркетингу компании «Калинка-Риэлти» Ирина Наумова называет снижение стоимости строительных материалов серьезным аргументом в пользу падения стоимости жилья. «Но ценообразование на объекты недвижимости всегда диктовалось соотношением спроса и предложения», — уточняет Наумова. Иван Завадский добавляет, что как раз со спросом у застройщиков будут серьезные проблемы как минимум ближайшие года полтора.

Проблемы эти начались еще в сентябре. Но как бы ни рос объем предложения на рынке новостроек, цены пока выдерживают его натиск. По просьбе портал Gdeetotdom.ru проанализировал официальные предложения нескольких строительных компаний. Как выяснилось, больших скидок никто не предлагает. СУ-155 дает скидку 1550 руб. с 1 м2 (это 1-2% от цены квартиры). «Миэль» предлагает покупателям беспроцентную рассрочку на пять месяцев при первоначальном взносе 25% от общей стоимости квартиры. С учетом инфляции это эквивалентно дисконту в 4%. Компания «Домостроитель» при покупке двушки на юго-западе столицы готова скинуть 323 000 руб., или 6%. Такое вялотекущее снижение цен продлится до весны, прогнозирует Преснов из «Пересвет-Региона». Потом, по его мнению, застройщики исчерпают запас прочности. «Весна — время повышенной активности, время начала нового строительного сезона, а для начала новой стройки нужны существенные вливания», — говорит он. Значит, застройщики начнут снижать цены на текущие объекты.

Но даже скидки 20% и выше позволят им сохранять неплохую рентабельность. Ведь ровно на столько же подешевеет стройка. Естественно, о росте прибылей речи не идет. И если раньше у каждого девелопера маржа была своя и колебалась в пределах от 25 до 100%, то кризис всех уравняет. Семен Фомин, аналитик отдела недвижимости «Тройки Диалог», уверен, что на рентабельность свыше 15% девелоперы могут не рассчитывать. Однако, по мнению Курникова из «Главстроя», рентабельность в процентном соотношении падать не будет, зато уменьшится в абсолютных цифрах. «Сметы зафиксируют уменьшение себестоимости строительства. Но рентабельность проектов не вырастет, — соглашается Козлов из “Бенефит Инжиниринг”. — Мнимую дополнительную прибыль уничтожит время. При сегодняшнем падении спроса готовые объекты стоят, продолжая поедать бюджеты строителей на их содержание».

Все плюсы и минусы снижения себестоимости девелоперы ощутят на себе примерно через год. Тогда, как предполагают Завадский и Курников, на рынок начнут выходить новые проекты, существующие пока в бумажном виде. Покупатели могут смело рассчитывать, что квартиры в таких домах будут предлагаться по новым, сниженным ценам. Каким именно, вопреки всем рыночным законам определит государство. Ведь в ближайшем будущем оно будет единственным покупателем квартир. И лишнего платить не захочет.



Эта статья опубликована на сайте Центр Финансового Образования .RU
  http://www.fintraining.ru/

URL этой статьи:
  http://www.fintraining.ru/modules.php?op=modload&name=News&file=article&sid=2780

Ссылки в этой статье
  [1] http://www.smoney.ru