Центр Финансового Образования .RU

5 ключевых фактов для инвесторов

статей / Недвижимость - офисы
Прислал admin 18 Июл, 2007 г. - 00:49

Альбина Лебедева, "Собственник" [1]

Стагнация рынка жилья привела к тому, что инвесторы, в том числе и частные, более активно заинтересовались рынком коммерческим, который показывает рост до 10% в месяц. «Собственник» выяснил 5 ключевых тенденций этого рынка.


Во-первых

Рынок растет теми же темпами, что и жилой в 2006 году. И вырос вдвое, по сравнению с тем же периодом прошлого года. По статистике, за полгода на рынок вышло 1365 новых предложений, общее количество экспонируемых объектов достигло 2761 (по данным RRG* это на 34% больше, чем за тот же период прошлого года).

А вот суммарная стоимость объектов выросла значительно больше – на 71%. «Средневзвешенная цена объектов за первое полугодие достигла отметки в $4432 за кв. м, что означает 93%-й рост, по сравнению с тем же периодом 2006-го», – рассказывает генеральный директор RRG Денис Колокольников, – «В то время, как на жилом рынке с осени 2006 года началась стагнация, коммерческий, напротив, рос активно, на уровне 10% в месяц».

Правда, по словам Ирины Черниковой, маркетолога компании DeltaRealty, рост вдвое произошел только за счет прошлого года. «По данным наших аналитиков, если рассматривать отдельно первое полугодие 2007-го, то здесь рост – в пределах 10-12%», – говорит Черникова. «В данном исследовании идет оценка уровня цен на экспонируемые объекты, поэтому ошибка выборки достаточно высока. Например, в одном месяце были выставлены два очень дорогих объекта, соответственно, средние цены вырастут», – поясняет генеральный директор компании «Миэль-коммерческая недвижимость» Андрей Бушин, – «В другом месяце они уйдут с рынка, что вызовет снижение среднего уровня цен, но в целом, ситуация на рынке не изменится. Поэтому оценивать средний уровень цен на объекты коммерческой недвижимости ежемесячно нецелесообразно, количество ежемесячных предложений недостаточно для создания репрезентативной выборки».

Во-вторых

Несмотря на рост количества объектов, их совокупная площадь, наоборот, сокращается. За рассматриваемый период, площадь новых объектов составила в среднем (среднее арифметическое показателей за каждый месяц) 81 тыс. кв. м. Что в точности повторяет цифру для первого полугодия 2006 года (хотя тогда было выведено – опять же в среднем – 36, а в 2007 – уже 47 новых объектов).

Это в целом по рынку (в процентном выражении общая площадь предложения там сократилась на 11%). По сегментам картина заметно разнится: так, например, в торговом сегменте общая площадь предложения увеличилась на 6%, в офисном – на 7%, а вот в складском – упала сразу на 52%. «Одна из характерных черт рынка коммерческой недвижимости в первом полугодии 2007-го – преобладание заметного количества небольших объектов с высокой стоимостью», – поясняет Колокольников, – «И при росте общего числа объектов на 40%, рост общей площади составил только 6%».

В-третьих

Доминирующим сегментом рынка является офисный. Для офисного сегмента истекшее полугодие ознаменовалось выводом на рынок 411 новых предложений (для сравнения – в торговом сегменте эта цифра больше – 427). Но, тем не менее, этот сегмент лидирует – например, по стоимости экспонируемых объектов. «Структуру рынка определяют в основном офисные помещения. Стоимость всех офисных помещений – $11,38 млрд. превышает стоимость всех остальных сегментов», – рассказывает Колокольников.

Несмотря на то, что торговых объектов было выведено больше в количественном выражении, офисных сегодня все-таки больше, уверен Андрей Бушин: «Исторически административных зданий в Москве было больше, поэтому на сегодняшний день офисный сегмент доминирует. К тому же, в процессе приватизации, многие изначально торговые объекты сменили свое назначение».

Причин ажиотажному спросу на офисные помещения существует несколько, считает заместитель директора по маркетингу и продажам по вопросам коммерческой недвижимости компании «Квартал» Павел Епихин: «Общий подъем экономики и рост доходов и штата предприятий обуславливает повышение требований компаний к качеству и объему занимаемых офисных площадей. Высокие требования к классу офисных помещений предъявляют также и представительства западных компаний. Тенденция укрупнения бизнес-структур формирует новые рабочие места… Что касается других видов коммерческой недвижимости, то с постепенным появлением новых объектов, рынок будет стабилизироваться и пальма первенства может перейти от офисного другому сегменту коммерческой недвижимости. Однако, до насыщения рынка коммерческой недвижимости, в целом, еще очень далеко».

В-четвертых

Несмотря на масштабные планы города по строительству гостиниц, их пока что становится все меньше. Так, по данным МосГорБТИ, с 2005 года прирост общей площади торговых помещений и общепита составил 22% (с 6 737 до 8 246 тыс. кв. м), офисных (сюда включены и учрежденческие) – 10% (соответственно 29 401 и 32 200), производственных, как и складских – 2%. А вот гостиничный сегмент показывает отрицательную динамику: если в 2005 году, по данным МосГорБТИ, в Москве было 2 535 тыс. гостиничных кв. м, то к 2007 году их осталось только 2 525 тыс.

«Гостиничная недвижимость имеет больший срок окупаемости, по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости, поэтому в условиях рынка часть гостиниц была перепрофилирована в бизнес-центры», – комментирует Бушин, – «Какую-то часть сокращения можно объяснить физической ликвидацией объектов, например: гостиницы «Москва» и «Россия» в процессе реконструкции были демонтированы».

Несмотря на вышеупомянутые планы Москвы по увеличению номерного фонда, есть ряд факторов, сдерживающих быстрое заполнение рынка гостиничной недвижимости качественным предложением, считает Павел Епихин. «В первую очередь, это связано с фактором времени, а именно тем обстоятельством, что вложения в данном сегменте окупаются крайне долго. В связи с этим, инвесторы пока предпочитают проекты с меньшими сроками окупаемости – торговую, офисную недвижимость», – говорит эксперт, – «Тем не менее, стоит ожидать ввода большого числа объектов на этот рынок. Данную тенденцию поддержит также и закономерное желание инвесторов диверсифицировать риски, путем вложения денег в различные сегменты коммерческой недвижимости».

В-пятых

Стоимость коммерческой недвижимости в пределах и за пределами Садового кольца различается в разы. А «квадрат» коммерческой недвижимости может стоить как полквартиры. К примеру, если кв. м торговых помещений внутри Садового стоит $12610, то за его пределами – $4602. «Для офисного сегмента цифры такие: квадратный метр стоит $9914 – и это, без преувеличения, колоссальная цифра – в пределах; $4028 – за пределами Садового кольца», – говорит Колокольников.

Самым дорогим коммерческим объектом полугодия (по цене за кв. м) стало здание на Столешниковом пер. площадью 400 кв. м: цена метра здесь составила $79 375. Чуть дешевле – торговое помещение на Кутузовском (230 кв. м по $52 174 за каждый). Офисный рекорд-2007 – помещение на Соколе, в «Поселке художников»: 150 кв. м, $28 676 за «квадрат». Самый дорогой склад года расположен на «Братиславской», имеет площадь 200 кв. м, каждый из который стоит $11 500. «Если же смотреть не на стоимость кв. м, а на общую цену – самый дорогой объект стоит «всего» $12 тыс. за кв. м, но площадь его – 36 402 кв. м. Это офисный центр на Наметкина, 14», — рассказывает Денис Колокольников.

И в итоге

При всем при этом – имеется в виду как активный рост рынка на фоне стагнации по соседству, так и убедительные примеры из серии «квадратный метр на вес золота» – спекулировать на коммерческом рынке не получится, убеждены участники последнего. «В настоящее время на рынке коммерческой недвижимости присутствует большое число спекулятивных покупателей, но в последнее время их интерес к рынку уменьшился», – рассказывает генеральный директор компании Vesco Realty Сергей Леонтьев, – «Это обусловлено в первую очередь тем, что факт совершения сделок на первичном рынке по перепродаже коммерческих помещений после сдачи объекта регулируется законодательством. Соответственно, интерес спекулятивных покупателей к рынку падает».

В настоящий момент рынок коммерческой недвижимости демонстрирует активный рост, не отличаясь при этом спекулятивной динамикой, соглашается Павел Епихин. «Смысл спекуляции, состоящий в серии быстрых операций по купле-продаже, расходится с реалиями рынка коммерческой недвижимости, на котором не существует понятия «коротких денег»», – говорит Епихин, – «Покупка и продажа коммерческой недвижимости – это процесс, протяженный во времени. В частности, это обусловлено тем, что средняя стоимость сделки в этом сегменте гораздо выше, чем при операциях с жилой или загородной недвижимостью. Следовательно, рынок коммерческой недвижимости доступен только крупным игрокам, в отличие от других сегментов, войти в которые могут средние и мелкие частные инвесторы».



Эта статья опубликована на сайте Центр Финансового Образования .RU
  http://www.fintraining.ru/

URL этой статьи:
  http://www.fintraining.ru/modules.php?op=modload&name=News&file=article&sid=1861

Ссылки в этой статье
  [1] http://sob.ru/