Центр Финансового Образования .RU

Перекупщики

статей / Бизнес
Прислал admin 24 Ноя, 2006 г. - 16:05

Антон Белых, "Бизнес-журнал" [1]

Бизнес на срочном выкупе квартир появился на заре развития рынка недвижимости. Однако до сих пор эта деятельность может приносить инвестору до 50% чистой прибыли с каждой сделки. Остается только найти стартовый капитал.


«Спекуляция» — так назвали бы услуги по срочному выкупу квартир в конце 80-х годов. А на заре 90–х с началом повальной приватизации жилья эту деятельность поставили на поток и окрестили «бизнесом». Появившиеся в ту пору первые агентства недвижимости принялись скупать квартиры у населения. И неплохо на этом зарабатывали.

— Этот рынок начал развиваться в 90-е годы — уже тогда собственники жилья обращались к риелторам с просьбой о выкупе квартиры, чтобы преодолеть неожиданно возникшие финансовые затруднения. Причина тому — отсутствие стабильного спроса на квартиры, а также широкий диапазон стоимости жилья, — вспоминает директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская.

Но по-настоящему бурное развитие рынка началось только сегодня. «Широкое распространение срочный выкуп получил за последние полтора-два года, что объясняется высокими темпами роста цен на недвижимость», — добавляет Андрей Скопцов, заместитель директора, руководитель департамента продаж АН «Статус».

Почему именно сейчас? Дело в том, что на первом этапе становления рынка недвижимости, пока его перспективы были неясны, инвесторы боялись вкладывать свои деньги в покупку квадратных метров. Потом, когда цены пошли вверх, инвесторы, почувствовав, что рост будет продолжаться еще очень долго и превысит все даже самые смелые прогнозы, предпочли не заморачиваться, придумывая и выстраивая наиболее эффективные схемы инвестирования в квадратные метры, а действовали, что называется, «в лоб». Квартира приобреталась по рыночной стоимости на момент покупки, потом придерживалась в течение какого-то времени (в лучшем случае инвестор получал дополнительный доход, сдавая имеющуюся жилплощадь в аренду), после чего перепродавалась с доходностью, напрямую зависящей от уровня роста цен. Это самая простая и «топорная» схема инвестирования в недвижимость. По большому счету, инвестор в таком случае не делает ничего, а просто удачно (или не очень) вписывается в рыночную конъюнктуру, вкладывая деньги. Кроме того, у него нет возможности управлять рисками и минимизировать их: если рынок вдруг обрушится (а такое, как показывает мировая практика, случается частенько), то убытки могут быть очень и очень серьезными.

Сегодня такая схема по-прежнему популярна, но ряд девелоперов и риелторов сомневаются, что рост цен на недвижимость в ближайшие годы будет таким же, как в предыдущие. Существующий сегодня уровень цен и так уже перешагнул все мыслимые пределы. А некоторые эксперты вообще предрекают обвал рынка жилья в ближайшей перспективе.

Бизнесом занимайтесь!

Так что же, в случае стабилизации цен заработать на квадратных метрах не получится? Ну почему же! Только для этого уже недостаточно будет заниматься простым «собирательством» денег — инвесторам придется подходить к вложению своих средств более обдуманно, превращая инвестирование в полноценный бизнес.

Одним из таких «бизнесов», которые формируются вокруг инвестиций в квадратные метры, является деятельность по срочному выкупу квартир. Основная часть игроков на этом рынке — безусловно, крупные агентства недвижимости и банковские структуры, не имеющие проблем с привлечением финансовых ресурсов, а также обладающие богатым опытом и клиентской базой. Однако остается на рынке место и для частников. Порог входа невысокий, а возможная прибыль может стать очень хорошим подспорьем для другого дела. Да и, как напоминает Андрей Скопцов, существует практика временного объединения физических лиц для конкретной сделки («скидывание»).

Конечно, рассматривать этот бизнес как основной вид деятельности не стоит. Компании, которые занимаются выкупом, как правило, работают и с другими сделками в сфере недвижимости. Впрочем, и частные игроки тоже.

В основном это риелторы и крупные инвесторы из банковской сферы. Однако не стоит делать вывод о том, что человеку, имеющему деньги и желающему заниматься срочным выкупом квартир, нечего ловить на этом рынке. Эксперты известно множество альянсов, когда инвестор объединялся с риелтором, у которого недостаточно собственных средств на организацию такого бизнеса, но имеется богатый опыт и клиентская база. В такой ситуации инвестор получает возможность наиболее выгодно вложить свои деньги и получить от них отдачу, а риелтор — повышенную комиссию за проведение сделок. «Выступая посредником при купле-продаже, агентство зарабатывает от 4 до 10% от реальной суммы сделки», — говорит заместитель генерального директора санкт-петербургского «Центрального агентства недвижимости» (ЦАН) Борис Морозов.

Растущие метры

Скажете, невыгодно? А вот и нет. Ведь за срочность продавцы делают большой дисконт по отношению к рыночной стоимости приобретаемого объекта. Размер скидки может меняться в зависимости от обстоятельств (состояния рынка, привлекательности квартиры, сроков, в которые необходимо провести сделку, амбиций продавца и т. д.). «Дисконт бывает разный, — считает пресс-секретарь «Сити-XXI Век» Сергей Лядов. — В момент роста рынка он может быть меньше, в период затишья — наоборот, увеличивается. Но в среднем его размер — не меньше 20%». По мнению опрошенных экспертов, как правило, покупателю удается добиться скидки в 30-35%.

Прибыль инвестора может очень сильно меняться в зависимости не только от размера дисконта, но и от его действий. По большому счету, у инвестора есть два варианта получения прибыли. При первом выкупленная квартира сразу же перепродается новому собственнику. В этом случае прибыль инвестора составляет разница между выкупной ценой и рыночной стоимостью в момент выкупа. По расчетам Ольги Побединской, прибыль от такой операции может достигать 50% от вложенной суммы. Иногда новый продавец выставляет квартиру по максимальной цене и ждет покупателя. «Тогда, — говорит Ольга Побединская, — срок продажи увеличивается, но если квартира выкуплена дешево, то растет и прибыль». При втором варианте купленная квартира продается не сразу, а через некоторое время, что позволяет инвестору помимо полученного дисконта заработать еще и на общем росте цен на жилье. «За последний год в Москве сложилась практика продажи выкупленных квартир в течение двух-четырех месяцев после покупки с прибылью до 50%», — рассказывает Андрей Скопцов.

Можно покупать квартиру и на заемные средства, но доступ к таким ресурсам для «частников» почти закрыт. А вот крупные компании вполне могут себе позволить привлекать «дешевые» деньги для расширения бизнеса. «В случае использования заемных средств прибыль будет на 3–4% меньше — примерно такие процентные ставки по краткосрочным займам сложились в Москве», — отмечает Андрей Скопцов. А вот Борис Морозов — ярый противник использования заемных средств: «Недвижимость чаще всего покупается на собственные средства, — утверждает эксперт. — Дело в том, что предлагаемые сегодня финансовыми институтами условия кредитования крайне невыгодны. Высокие процентные ставки не позволяют компаниям и кредит взять, и получить желаемую прибыль».

Предположим, на продажу срочно выставляется квартира, рыночная стоимость которой составляет 200 тысяч долларов («однушка» в районе Третьего транспортного кольца). Инвестору удается договориться с продавцом о 30-процентном дисконте. Значит, квартира будет куплена за 140 тысяч долларов. Через две недели она может быть перепродана по рыночной цене плюс 2% (средний рост по рынку — 1% в неделю), то есть за 204 тысячи долларов. Следовательно, прибыль инвестора на вложенные средства составит 45,7% (64 тысячи долларов). Неплохо! Но может быть еще больше, если продавать квартиру не сразу, а через год. В таком случае, исходя из того, что цены будут расти на 2% в месяц (прогноз), за год получаем прирост 24%, значит, квартира будет стоить уже 248 тысяч. Прибыль инвестора при перепродаже составит 108 тысяч долларов, или 77,1% на вложенный капитал. Плюс эту квартиру можно сдать на год в аренду по 600 долларов в месяц, заработав еще 7 200 долларов, что увеличит прибыль до 82,3%. С другой стороны, риски при этой схеме значительно выше. На активно растущем рынке делать такие вложения не просто выгодно, а очень выгодно, а вот в случае угрозы стагнации или обвала цен к подобному способу инвестирования следует подходить с предельной осторожностью.

Естественно, если это легальный бизнес, то с прибыли необходимо уплатить 13% налога. В первом случае эта сумма будет равняться 8 320 рублям, а во втором — 14 976. Расходы же на проведение сделки невелики: Андрей Скопцов оценивает их в 300-500 долларов.

Срочно продавать будем?

Все это выглядит, конечно, очень интересно и привлекательно. Но откуда возьмется столько продавцов, желающих срочно избавиться от своей недвижимости? Не иссякнет ли в какой-то момент рынок?

Оценить объем сделок эксперты затруднились. Тем не менее, они уверены: такие продавцы были, есть и будут всегда.

— Продавцами выступают люди, попавшие в критическую ситуацию. Это не обязательно что-то негативное. Например, человеку необходимы деньги на свадьбу дочери, а у него несколько квартир. Тогда ничто не мешает продать одну из них. Поскольку люди всегда будут попадать в тяжелые ситуации, предложение таких квартир будет тоже всегда, и непременно найдутся те, кто готов купить дешевые квартиры, — говорит Илья Конищев, руководитель межотраслевого отдела компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».

Другое дело, что таких продавцов нужно найти. Конечно, компании, работающие в этом сегменте рынка, завешивают весь Рунет объявлениями о своих услугах, и многие клиенты, как признаются риелторы, приходят сами. В то же время игроки рынка проводят мониторинг объявлений в поисках тех клиентов, которые предпочитают давать их самостоятельно. Кроме того, у риелторов имеется своя база, по которой тоже можно находить клиентов. Но для успешного бизнеса необходимо уметь действовать быстро: «Если на рынок поступает выгодное предложение, то квартира долго не задерживается, — предупреждает Илья Конищев. — Даже если предложение не будет реализовано крупными компаниями, это сделают частные риелторы или просто знакомые продавца. В любом случае выкуп будет произведен, вопрос — кем».

В общем, перспективы у рынка весьма хорошие. «Безусловно, рынок будет развиваться. Пока существует необходимость срочно получить крупные суммы денег, не имея возможности занять их у знакомых или в банке (а такое, я уверена, будет всегда), срочный выкуп квартир как бизнес будет жить», — считает Ольга Побединская. А в условиях ценовой коррекции на рынке жилья риелторы не упустят свой шанс зарабатывать по 30% от стоимости каждой квартиры. Другое дело, что во время стагнации снижается спрос на жилье, поэтому у инвестора могут возникнуть проблемы с реализацией квартиры. «В период стагнации проводить подобные операции не имеет смысла. Когда нет спроса, увеличивается риск не реализовать приобретенное жилье. А вместе с тем компания будет нести расходы по содержанию и продвижению квартиры. В этом случае агентство может не только не получить прибыль, но и уйти в минус», — категоричен Борис Морозов (ЦАН).

Впрочем, это скорее крайняя точка зрения. Как показали простые подсчеты, прибыль инвестора настолько велика, что эксплуатировать квартиру он может довольно долго — в том случае, конечно, если цены не начнут снижаться. Вот и Сергей Лядов прогнозирует рынку умеренное развитие, однако предупреждает, что в какой-то момент предложение снизится: «Срочный выкуп квартир будет существовать. Однако по мере развития рыночных отношений в стране все большее распространение будут получать банковские продукты, которые позволят людям быстро оформить кредит в сложной жизненной ситуации и не прибегать к такой крайней мере, как продажа квартиры». Но когда это случится, не знает, увы, никто. Даже сами банкиры.


Эта статья опубликована на сайте Центр Финансового Образования .RU
  http://www.fintraining.ru/

URL этой статьи:
  http://www.fintraining.ru/modules.php?op=modload&name=News&file=article&sid=1486

Ссылки в этой статье
  [1] http://www.business-magazine.ru/