Центр Финансового Образования .RU

Машинное место

статей / Недвижимость - гаражи
Прислал admin 25 Июл, 2006 г. - 11:24

Автор не указан, "Время новостей - Недвижимость" [1]
Продолжающийся рост доходов населения плюс появление все новых банковских программ кредитования привели к резкому увеличению количества личного автотранспорта в столице и, в качестве одного из следствий, к дефициту специализированных парковок. О нехватке парковок не говорит только ленивый. С другой стороны, в недостроенных домах в центре города машиноместа раскупаются далеко не всегда. 


Автостоянки как элементы городской инфраструктуры появлялись в нашей стране медленно, неохотно и с большим опозданием по сравнению с ростом автопарка. Еще в советские времена, когда на окраинах столицы вырастали целые микрорайоны, места для парковки автомобилей не были предусмотрены. Понятно, что на тот момент количество автомобилей было несравнимо с ны- нешним, и скорее всего придомовая территория казалась идеальным местом для стоянки автомобилей. А гаражные товарищества, предоставляющие боксы для хранения ав- томобилей, были скорее редкостью, и не все желающие имели возможность ими воспользоваться.

Спрятаться в ракушке

Отсутствие специальных парковочных мест становилось все более ощутимым по мере роста автопарка и активной застрой- ки городских территорий. Запроектирован- ные в соответствии с устаревшими нормами проезды, газоны во дворах жилых домов стали превращаться в импровизиро- ванные автостоянки, количество машин на которых вызывало и проблемы с движением по придомовым территориям, и постоянное недовольство жильцов. У владель- цев же автомобилей не было другого выбо- ра, даже несмотря на то, что автомобили, оставленные на ночь во дворах, становились добычей угонщиков и мелких хулиганов.

Частичным выходом из ситуации, как для владельцев автотранспорта, так и для жителей домов, стало появление наземных открытых автостоянок. Но количество подоб- ных автостоянок было ограничено, а о ком- форте и речи быть не могло.

В итоге стали появляться сборные металлоконструкции, или, проще говоря, ракушки,которые быстро завоевали популярность. В среднем стоимость ракушки не выходит за пределы 500 долл., но такая конструкция го- дится для жителя окраины, а не центра. К то- му же городские власти повели активную борьбу с подобным самостроем.

С развитием монолитного домостроения и изменением представлений о комфортности жилья стали появляться дома, в которых был запроектированы подземные автостоянки, где владельцы машиномест имели возможность спокойно оставлять свой автомобиль, не задумываясь о его со- хранности.

Из лифта в авто

В домах повышенной комфортности (элитные дома, дома бизнес-класса) большое внимание уделяется именно системам безопас- ности. Внешние системы видеонаблюдения, установленные при въезде на территорию, обеспечивают допуск в гараж исключительно владельцев машиномест. Внутренние системы видеонаблюдения позволяют контролировать ситуацию внутри гаража. Кроме того, наличие подземной автостоянки гарантирует автовладельцу и определенную степень комфорта. Дистанционное управление воротами гаража, специально вмонтированные в днище машины чипы, которые позволяют и идентифицировать владельца машиноместа, и обеспечить автоматическое функционирование ворот, — все это обеспечивает максимальное удобство при использовании под- земного паркинга. С 2001 года дома повышенной комфортности стали проектироваться с лифтами, которые опускаются в подземный паркинг. Несомненно, возможность вос- пользоваться лифтом, который быстро и ком- фортно доставит к автомобилю, стала еще одним плюсом подземной автостоянки.

Казалось бы, подземный паркинг — решение проблем, связанных с хранением автомобиля, но и тут есть целый ряд проблем. Речь идет прежде всего о количестве машиномест в подземном паркинге. Эксперты рынка утверждают, что для элитного дома оно должно составлять не меньше двух на квартиру, для домов бизнес-класса не менее одного.

Например, элитный жилой дом по адресу Ленинский проспект, 126-1, к строительству которого приступила компания «Квартал», рассчитан на 78 квартир. При этом подземная автостоянка, предусмотренная в жилом здании, рассчитана на 166 машиномест. А в строящемся доме бизнес-класса по адресу ул. Удальцова, 13-1, в котором 120 квартир, будет располагаться подземный паркинг на 197 машиномест.

Однако далеко не всегда застройщикам удается добиться такого соотношения.

Другая проблема -- цена. Сегодня стоимость машиноместа в строящемся доме бизнес-класса колеблется в пределах 25--30 тыс. долл., а доме, сданном в эксплуатацию, она порой достигает 45 тыс. долл. В элитном жилом здании, находящемся на стадии строительства, место на стоянке обойдется в 35--40 тыс. долл., а в готовом доме она составит уже 45--60 тыс. долл.

Подобная цена может показаться завышенной, однако надо признать, что возведение подземной автостоянки действительно представляет собой достаточно сложный с технологической точки зрения процесс, требующий больших затрат. Более того, как говорит Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», машиноместа в подземных паркингах не приносят доходов застройщикам -- их продают по себестоимости, а иногда даже и в убыток, компенсируя потери за счет повышения стоимости квартир. Но дело не только в цене: зачастую хозяева квартир в доме бизнес-класса не выкупают причитающиеся им места на парковке. По данным риэлторов, в доме бизнес-класса на одного жителя приходится один-два автомобиля. Если же мест построено больше, их надо реализовывать.

Стой, кто едет!

Чаще всего застройщикам все равно, кто будет владеть машиноместом в построенном доме. По словам Петра Шкоды, заместителя директора компании «Светлый град», исключения составляют случаи, когда построен клубный малоквартирный дом, в котором планирует жить руководство самой компании-застройщика. В домах бизнес-класса, где счет квартирам идет на сотни, на такие вещи вообще никто не обращает внимания.

Как правило, машиноместа отказываются продавать стороннему покупателю, только в элитном доме, где действует неписаное правило -- места в подземном гараже продаются только жильцам дома. Однако даже в домах ценовой категории свыше 10 тыс. долл. за кв. м бывают исключения, особенно если мест в паркинге оказалось больше, чем необходимо жильцам. Иное дело, что при ответе на вопрос «продавать или не продавать?» застройщик в первую очередь думает о безопасности жильцов, ведь владельцы машиномест в этом случае смогут свободно проникать на охраняемую территорию, что может привести к непредсказуемым последствиям.

Готовы ли покупатели квартир ради собственной безопасности идти на определенные издержки? «В целом случаи недовольства жителей домов продажей машиномест людям со стороны являются частными и единичными. Жители понимают, что, если парковка не найдет арендатора, им придет оплачивать ее из своего кармана. Если решение о продаже мест чужакам все-таки принято, застройщику и управляющей компании надо сделать все для того, чтобы дальше подземного гаража эти люди не попадали и у лифтовых холлов и на жилых этажах не появлялись», -- подчеркивает Петр Шкода.

Впрочем, машиномест в новостройках бизнес-класса на всех все равно не хватит, и тогда придется искать альтернативные решения.

Арендаторы и "народники"

Альтернативных вариантов всего два: первый -- арендовать машиноместо на частной парковке, второй -- ждать реализации программы «Народный гараж», инициированной правительством Москвы.

Сдача в аренду машиномест становится прибыльным бизнесом для частных организаций. К примеру, расположенный на Большой Якиманке «Президент-отель» сдает машиноместа официально, с оформлением договора. Место на открытой стоянке стоит 200 долл. в месяц, теплые боксы -- 450 долл. Стоянки также имеются практически во всех крупных торговых центрах, гостиницах, фитнес-центрах. Их главное назначение -- давать приют автомобилям клиентов за 60--100 руб. в час, но можно снять место и на длительный срок. Цена при этом, конечно, будет не почасовой, а те же среднерыночные 400--700 долл. в месяц. Что касается обычных недорогих автостоянок, то их в центре крайне мало (земля дорогая), и главная проблема -- огромная очередь на ожидание места.

Решить проблему парковок призвана целевая городская программа «Народный гараж». В рамках программы в 2005--2007 годах в Москве должно быть построено 330 тыс. машиномест, или 6,7 млн квадратных метров площадей, что в полтора раза больше, чем по аналогичной программе на 2002--2004 годы, которая предусматривала строительство 210 тыс. машиномест. Таким образом, в 2006 году, как обещают городские власти, будет построено 111 тыс. мест, а в 2007-м уже 133 тысячи.

На пресс-конференции, посвященной запуску программы, Константин Королевский, первый заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы, заявил, что часть строящихся в столице гаражей будет передаваться москвичам, которые живут в квартирах по договору социального найма, в долгосрочную аренду с правом выкупа или же продаваться им по минимальным ценам. Цена такого гаража будет равна себестоимости строительства. Это значит, что купить его можно будет на 30--40% дешевле, чем предлагают инвесторы. По оценке Королевского, сейчас 90% всех гаражей в столице возводится именно на инвестиционной основе. «Мы намерены уменьшить этот процент за счет реализации программы «Народный гараж», по которой москвичи сами могут финансировать строительство паркингов», -- заметил Королевский. Он сообщил, что по инициативе жителей, управ районов и префектур выделено 100 земельных участков для строительства гаражей по данной программе. Подготовлено 42 комплекта исходно-разрешительных документов. По 33 объектам -- это около пяти тысяч машиномест -- уже проведены конкурсы и определены подрядные организации. Стоимость «народного» гаража составляет 150 тыс. рублей.



Эта статья опубликована на сайте Центр Финансового Образования .RU
  http://www.fintraining.ru/

URL этой статьи:
  http://www.fintraining.ru/modules.php?op=modload&name=News&file=article&sid=1292

Ссылки в этой статье
  [1] http://www.finiz.ru/