ГЛАВНАЯ | МОИ ДАННЫЕ | ФАЙЛЫ | ФОРУМ | ПОИСК | КОНТАКТ С НАМИ


Центр Финансового Образования

 Имя

 Пароль

 Запомнить меня


Вы еще не с нами?
РЕГИСТРАЦИЯ предоставляет дополнительные возможности, недоступные гостям,
и делает удобней посещение портала.
Ваши регистрационные данные не будут использованы для СПАМа или переданы третьим лицам!
Забыли пароль?
ВАМ СЮДА!

Сейчас
201 гостей и
0 пользователей on-line

Анонимный гость. Вы можете ввести свой логин или свободно здесь зарегистрироваться.

Последние сообщения с форума
перейти к сообщениюДенежный п…(1)
 от Cera
 на 07/08 в 16:33
перейти к сообщениюСтатьи по …(1)
 от Cera
 на 07/08 в 11:42
перейти к сообщениюonline сим…(9)
 от Cera
 на 06/08 в 15:43
перейти к сообщениюКак быть г…(7)
 от Cera
 на 06/08 в 11:31
перейти к сообщениюИщем помещ…(2)
 от Cera
 на 05/08 в 15:24
перейти к сообщениюНачало инв…(8)
 от Cera
 на 05/08 в 11:33
перейти к сообщениюУголок спе…(12)
 от Cera
 на 04/08 в 16:21
перейти к сообщениюДоступ для…(1)
 от Cera
 на 31/07 в 15:31
перейти к сообщениюБиржевые и…(5)
 от Cera
 на 31/07 в 11:08
перейти к сообщениюЦели и их …(1)
 от Cera
 на 30/07 в 14:54

[Перейти на форум...]


 « Август, 2020 » 
12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31

Есть вещи важнее денег, но без денег эти вещи не купишь.

-- Проспер Мериме

Наши партнеры

Организация времени - тайм менеджмент и управление временем

Форумы   FAQFAQ   Поиск по форумуПоиск по форуму  ГруппыГруппы  ПрофильПрофиль  Наблюдаемые темыНаблюдаемые темы  Наблюдаемые форумыНаблюдаемые форумы По категориямПо категориям  
Новая тема   Ответить
Предыдущая тема Версия для печати Следующая тема
Автор Сообщение
mikeOff-line
бывалый
бывалый


Зарегистрирован: 16 Мар, 2005
Сообщения: 20

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 17 Мар, 2005 г. - 10:06 Ответить с цитатой Наверх

Вопрос по инвестициям.
В Москве конечно легко найти приложение своим финансам. Там столько РАЗНЫХ людей, что даже какой-нибудь Клуб Любителей Куриных Лапок окупит себя оргвзносами Smile

Но представьте ситуацитю: Иваново. Имеется в наличии около 20 тыр. Какой пассивный доход можно получить в этой ситуации?
Долю в строительстве - не купишь... слишком мала сумма. ПИФов - нет. Банк - крайний случай (тем более там уже лежит). Если за такие деньги у нас и найдешь магазин или гараж, то это будет ОЧЕНЬ убыточная недвижимость и чтобы сделать ее прибыльной, нужно опять-таки в нее вкладывать "сверху".
Единственное, что я пока использую - это кредит частному лицу (он, из-за сезонности своей работы, зимой испытывает денежные трудности, но летом исправно отдает с %). Но это не интересно, ибо без гарантий и нерасширябельно.

Что можете посоветовать в данной ситуации? Я не настаиваю на конкретных решениях, знаю, что мозги нельзя засаливать, но хотя бы направление мыслей подскажите.
Профиль пользователя
Игорь_ИOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 1021

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 17 Мар, 2005 г. - 10:42 Ответить с цитатой Наверх

mike писал(а):
Вопрос по инвестициям.
В Москве конечно легко найти приложение своим финансам. Там столько РАЗНЫХ людей, что даже какой-нибудь Клуб Любителей Куриных Лапок окупит себя оргвзносами Smile

Но представьте ситуацитю: Иваново. Имеется в наличии около 20 тыр. Какой пассивный доход можно получить в этой ситуации?
Долю в строительстве - не купишь... слишком мала сумма. ПИФов - нет. Банк - крайний случай (тем более там уже лежит). Если за такие деньги у нас и найдешь магазин или гараж, то это будет ОЧЕНЬ убыточная недвижимость и чтобы сделать ее прибыльной, нужно опять-таки в нее вкладывать "сверху".
Единственное, что я пока использую - это кредит частному лицу (он, из-за сезонности своей работы, зимой испытывает денежные трудности, но летом исправно отдает с %). Но это не интересно, ибо без гарантий и нерасширябельно.

Что можете посоветовать в данной ситуации? Я не настаиваю на конкретных решениях, знаю, что мозги нельзя засаливать, но хотя бы направление мыслей подскажите.

Представь, что ты живёшь в Москве. Чтоб ты сделал с деньгами? Smile
Профиль пользователя
vlad45Off-line
босс
босс


Зарегистрирован: 17 Фев, 2005
Сообщения: 132

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 17 Мар, 2005 г. - 12:09 Ответить с цитатой Наверх

mike писал(а):
Но представьте ситуацитю: Иваново. Имеется в наличии около 20 тыр. Какой пассивный доход можно получить в этой ситуации?

Добрый день.
mike, проблем с инвестированием на расстоянии сегодня не существует.
Вы работаете в интернете и не выходя из-за стола своего компьютера Вы можете покупать и продавать ценные бумаги или паи фондов, используя электронного брокера.
Честно говоря, я не работал сам через российских брокеров, но при работе на рынке США таких проблем вообще нет.
Успехов.
Владимир.
Профиль пользователя WWW
mikeOff-line
бывалый
бывалый


Зарегистрирован: 16 Мар, 2005
Сообщения: 20

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 18 Мар, 2005 г. - 09:53 Ответить с цитатой Наверх

Игорь_И писал(а):
Представь, что ты живёшь в Москве. Чтоб ты сделал с деньгами? Smile

В том-то и дело, что я в Москве бываю редко и даже если я "представлю", что я там живу, я не увижу всех открывающихся мне возможностей.
Вопрос был в основном тем, кто живет в Москве и ежедневно видит, что там происходит.
Правда и сумму надо умножить на 3-4 Smile

Хотя скорее всего я что-то недопонимаю Smile
Профиль пользователя
mikeOff-line
бывалый
бывалый


Зарегистрирован: 16 Мар, 2005
Сообщения: 20

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 18 Мар, 2005 г. - 09:58 Ответить с цитатой Наверх

vlad45 писал(а):
mike, проблем с инвестированием на расстоянии сегодня не существует.
Вы работаете в интернете и не выходя из-за стола своего компьютера Вы можете покупать и продавать ценные бумаги или паи фондов, используя электронного брокера.
Честно говоря, я не работал сам через российских брокеров, но при работе на рынке США таких проблем вообще нет.
Успехов.
Владимир.

Эээ... ммм... Хочу!
А примерчик брокеров или торговых систем США можно?
Или ссылочку... тех кто открыто работает... желательно с указанием нижней планки капиталовложений.
Профиль пользователя
vlad45Off-line
босс
босс


Зарегистрирован: 17 Фев, 2005
Сообщения: 132

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 18 Мар, 2005 г. - 19:34 Ответить с цитатой Наверх

mike писал(а):

Эээ... ммм... Хочу!
А примерчик брокеров или торговых систем США можно?
Или ссылочку... тех кто открыто работает... желательно с указанием нижней планки капиталовложений.

Я очень давно работаю с Ameritrade (www.ameritrade.com) - один из крупнейших брокеров США со всеми необхдимыми регалиями и приемлемыми комиссионными (11 долларов за сделку).
Минимальная сумма для открытия счета - 1,000 долларов.
Вы можете найти и сравнить некоторых брокеров на этой странице http://www.fool.com/dbc/dbc.htm?source=LN
Профиль пользователя WWW
INGAOff-line
молодой
молодой


Зарегистрирован: 05 Ноя, 2004
Сообщения: 2
Откуда : г.Казань
Статус: Off-line
Сообщение 7 Отправлено: 19 Мар, 2005 г. - 23:21 Ответить с цитатой Наверх

mike писал(а):
Единственное, что я пока использую - это кредит частному лицу (он, из-за сезонности своей работы, зимой испытывает денежные трудности, но летом исправно отдает с %).

можно поинтересоваться - под какой процент даёте? на сколько? какую сумму? какие гарантии /имхо, что это самое слабое место/? Я не для того, что бы у Вас попросить Smile это меня просят кредит дать.

Если вопрос мой дюже нетактичен - 33 сори Confused Не за ради пустого любопытства, а токмо просвящения для Smile Можно цифры на мыло.

Вопрос не только к mike, но и ко всем, кто балуется таким мелЬким кредитованием Smile Зарание спасибо.
Профиль пользователя WWW
Игорь_ИOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 1021

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 20 Мар, 2005 г. - 00:43 Ответить с цитатой Наверх

INGA писал(а):
mike писал(а):
Единственное, что я пока использую - это кредит частному лицу (он, из-за сезонности своей работы, зимой испытывает денежные трудности, но летом исправно отдает с %).

можно поинтересоваться - под какой процент даёте? на сколько? какую сумму? какие гарантии /имхо, что это самое слабое место/? Я не для того, что бы у Вас попросить Smile это меня просят кредит дать.

Если вопрос мой дюже нетактичен - 33 сори Confused Не за ради пустого любопытства, а токмо просвящения для Smile Можно цифры на мыло.

Вопрос не только к mike, но и ко всем, кто балуется таким мелЬким кредитованием Smile Зарание спасибо.

Лучшая гарантия - это твёрдый залог. Например машина с доверенностью на право продажи в твоём гараже. Либо золото и т.д.
Со ставкой в любом случае придётся определяться в ходе переговоров. Обычные границы (1,5- 6% в месяц). Laughing
Профиль пользователя
GumbertOff-line
профи
профи


Зарегистрирован: 22 Дек, 2004
Сообщения: 309
Откуда : Самара
Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 20 Мар, 2005 г. - 17:42 Ответить с цитатой Наверх

Это ж от 18 до 72 процентов годовых получается. Круто. Неужели кто-то соглашается, когда сейчас можно в банке под 18% кредит взять?

_________________
Невозможно научиться плавать, стоя на берегу.
Профиль пользователя WWW ICQ
Игорь_ИOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 1021

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 20 Мар, 2005 г. - 18:03 Ответить с цитатой Наверх

Gumbert писал(а):
Это ж от 18 до 72 процентов годовых получается. Круто. Неужели кто-то соглашается, когда сейчас можно в банке под 18% кредит взять?

А ты брал? Получить в банке кредит, ньансов много. во-первых это обычно долго и хлопотно. А деньги людям обычно нужны срочно.
Вот только хлопотный очень бизнес.
Профиль пользователя
Sergey_SpirinOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 22 Июн, 2004
Сообщения: 3650
Откуда : Москва
Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 20 Мар, 2005 г. - 19:18 Ответить с цитатой Наверх

Дам один совет на тему кредитов, почему-то не всем очевидный: безусловно игнорировать любые предложения дать деньги в кредит по ставке ниже текущих ставок по банковским депозитам - в настоящее время ниже 12 - 15% годовых.

Либо называйте это не инвестициями, а благотворительностью". Very Happy

_________________
Успеха!
Профиль пользователя WWW
vlad45Off-line
босс
босс


Зарегистрирован: 17 Фев, 2005
Сообщения: 132

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 21 Мар, 2005 г. - 11:56 Ответить с цитатой Наверх

Сергей_Спирин писал(а):
Либо называйте это не инвестициями, а благотворительностью". Very Happy

Совершенно согласен с Сергеем.
Я потерял 2х своих хороших друзей (и деньги), дав им кредит.
То, что банки, имеющие многолетний опыт работы с кредитованием, так щепетильно подходят к выдаче кредитов, еще раз говорит об огромных рисках.
Профиль пользователя WWW
mikeOff-line
бывалый
бывалый


Зарегистрирован: 16 Мар, 2005
Сообщения: 20

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 21 Мар, 2005 г. - 15:58 Ответить с цитатой Наверх

INGA писал(а):
можно поинтересоваться - под какой процент даёте? на сколько? какую сумму? какие гарантии /имхо, что это самое слабое место/? Я не для того, что бы у Вас попросить Smile это меня просят кредит дать.

3-4% в мес, в зависимости от суммы
Профиль пользователя
INGAOff-line
молодой
молодой


Зарегистрирован: 05 Ноя, 2004
Сообщения: 2
Откуда : г.Казань
Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 29 Мар, 2005 г. - 17:55 Ответить с цитатой Наверх

Спасибо всем ответившим! Smile
Игорь_И писал(а):
Лучшая гарантия - это твёрдый залог. Например машина с доверенностью на право продажи в твоём гараже.

хлопотно..
Игорь_И писал(а):
Либо золото и т.д.

Ок. То, что можно положить в банковскую ячейку.. Wink

Игорь_И писал(а):
Gumbert писал(а):
Это ж от 18 до 72 процентов годовых получается. Круто. Неужели кто-то соглашается, когда сейчас можно в банке под 18% кредит взять?

А ты брал? ..деньги людям обычно нужны срочно.
Вот только хлопотный очень бизнес.

всё именно так Smile

Игорь_И писал(а):
ставка.. обычные границы (1,5- 6% в месяц). Laughing

mike писал(а):
3-4% в мес, в зависимости от суммы

где-то прочитала недавно - до 10% - кредитование, выше - ростовщичество. Писавший негодовал Laughing
Сергей_Спирин писал(а):
Дам один совет на тему кредитов, почему-то не всем очевидный: безусловно игнорировать любые предложения дать деньги в кредит по ставке ниже текущих ставок по банковским депозитам - в настоящее время ниже 12 - 15% годовых.

Либо называйте это не инвестициями, а благотворительностью". Very Happy

мерси, мерси Smile
посмотрела 1 гос. и 1 коммерч. банк.
В гос. - от 100тыс. - 8,5% На 2 года и раз в 3 месяца можно забирать проценты.
клялись, что нет у них выше 9,5% (от 500тыс.р)
пенсионный только - 10% (не доложить, ни снять процент)
В коммерческом с 13% уже нужно платить налог на комиссию. Ставка налога где-то в районе 20%. Не нра.

Таки вопрос.. вернее очучение ..Smile
Не нравится мне в наших банках Embarassed

Нра мне схемка Кийосаки. Взял кредит-> купил недвижимость ->сдал её так, что 80% ежемесячной оплаты равно ежемесячному платежу банку, 20% - прямой доход. По окончании выплат недвижимость переходит в собственность.
Покритикуете эту схемку с учетом российских условий /провинциальная столица/?
Профиль пользователя WWW
Игорь_ИOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 1021

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 30 Мар, 2005 г. - 05:33 Ответить с цитатой Наверх

Не проходит она в России. Недвижимость стоит дорого, аренда дёшево и кредиты 18%
Профиль пользователя
GumbertOff-line
профи
профи


Зарегистрирован: 22 Дек, 2004
Сообщения: 309
Откуда : Самара
Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 30 Мар, 2005 г. - 08:59 Ответить с цитатой Наверх

Отчего же не проходит? Думаю в разных местах России ситуация с этим делом разная. Если взять нашу провинциальную столицу, то трехкомнатную квартиру можно купить за 45 тыс. у.е., а сдавать ее можно по 500 у.е. в месяц (6000 в год). Если брать кредит на 15 лет под 16% годовых, то при первом взносе соответствующем 41% от цены квартиры аренда будет покрывать выплаты по ипотечному кредиту. Доходов конечно не будет, но через 15 лет квартира будет твоя бесплатно - арендаторы за нее будут выплачивать.

Если же первый взнос будет составлять 56% стоимости квартиры, то ежегодный доход на вложенные средства составит 1500 у.е. (6% в валюте). Получается, что вложение с таким же доходом как в банке, но при этом еще и недвижимость получаешь.

А по формуле Кийосаки 10% стоимости вложить и доход получать - действительно не получается, если смотреть на цифры в открытых источниках. Но ничего невозможного нет. Думаю, что и Кийосаки такие цифры приводит, подразумевая при этом, что такие инвестиции надо искать. А так бы любой дурак заплатил 10% стоимости и получал с этого доход с ROI 48%.

_________________
Невозможно научиться плавать, стоя на берегу.
Профиль пользователя WWW ICQ
VGLOff-line
профи
профи


Зарегистрирован: 27 Июл, 2004
Сообщения: 243

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 30 Мар, 2005 г. - 11:27 Ответить с цитатой Наверх

А налог на доход от сдачи учтен?
15 лет нарушать законодательство, да не попасть ни разу под раздачу?
А если две квартиры или пять комнат в коммуналках и прватизированных общагах?
Это уже незаконной предпринимательской деятельностью пахнет....
А если оформить, то опять -же налоги и расходы надо в расчетах как то учесть.
Кто бы взялся прикинуть? Smile
Профиль пользователя
Игорь_ИOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 1021

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 30 Мар, 2005 г. - 11:50 Ответить с цитатой Наверх

А если 99% от стоимости заплатить, то тогда расходы и на налоги и на ремонт покроются. А при чём здесь Кийосаки? Sad
Профиль пользователя
mikeOff-line
бывалый
бывалый


Зарегистрирован: 16 Мар, 2005
Сообщения: 20

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 30 Мар, 2005 г. - 12:12 Ответить с цитатой Наверх

Gumbert писал(а):
Отчего же не проходит? Думаю в разных местах России ситуация с этим делом разная. Если взять нашу провинциальную столицу, то трехкомнатную квартиру можно купить за 45 тыс. у.е., а сдавать ее можно по 500 у.е. в месяц (6000 в год). Если брать кредит на 15 лет под 16% годовых, то при первом взносе соответствующем 41% от цены квартиры аренда будет покрывать выплаты по ипотечному кредиту. Доходов конечно не будет, но через 15 лет квартира будет твоя бесплатно - арендаторы за нее будут выплачивать.

А если вычесть коммунальные услуги?
И вообще чтоо-то у меня другие расчеты получаются...
Опять-таки Иваново.
Однокомнатная квартира (1 ХР) 300 тыр (грубо)
Кредит горадминистрации: 150 тыр на 15 лет под 15%. Ежемесячные выплаты 2700р.
Т.е. для преобретения такого актива нужно уже иметь 50% суммы.
Дальше... сдать ее можно (у нас в Иванове) за 2500-2800р + электричество.
Прибыль после уплаты коммунальных платежей: 2000р (примерно).
Прибыль после уплаты по кредиту: -700р.
Прибыль после уплаты налогов: - ??? Sad((

Такое вот невеселое приложение идей Киосаки в Иванове Smile

ЗЫ. Однокомнатную квартиру я выбрал как наиболее ликвидный актив (у нас много ВУЗов на долю населения и есть студенты с богатыми родителями из других городов)
Профиль пользователя
mikeOff-line
бывалый
бывалый


Зарегистрирован: 16 Мар, 2005
Сообщения: 20

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 30 Мар, 2005 г. - 12:16 Ответить с цитатой Наверх

Да. Забыл. Еще надо вычесть отчисления на ремонт и непредвиденные расходы (хотя бы 300р в месяц)
Профиль пользователя
Игорь_ИOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 1021

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 30 Мар, 2005 г. - 14:47 Ответить с цитатой Наверх

Варианты с коммерческой недвижимостью, базы, торговые центры, ещё могут пролезть.
Профиль пользователя
VGLOff-line
профи
профи


Зарегистрирован: 27 Июл, 2004
Сообщения: 243

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 30 Мар, 2005 г. - 22:38 Ответить с цитатой Наверх

О! Нужно искать и создавать именно очччччччччень шикарные варианты.
Профиль пользователя
Игорь_ИOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 1021

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 31 Мар, 2005 г. - 04:49 Ответить с цитатой Наверх

VGL писал(а):
О! Нужно искать и создавать именно очччччччччень шикарные варианты.

Если создавать, то это уже бизнес, а не инвестиции.
Пять лет назад инвестиции в недвижимость ещё можно было расматривать. Рост цен был не плохим. В дефолт прокатывали интересные варианты.... Laughing
Профиль пользователя
VGLOff-line
профи
профи


Зарегистрирован: 27 Июл, 2004
Сообщения: 243

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 31 Мар, 2005 г. - 08:35 Ответить с цитатой Наверх

Ну, под создавать я имел в виду "доводить" до "хороше-инвестиционного" состояния. Например, вывести квартирку на первом этаже из жилого фонда и оформить разрешение на использование её под торговую или офиссную площадь и выход сделать с фасада... Это конечно дорого и гемор, но если место хорошее - знатный будет финт, там уже квадратный метр будет как минимум... Сколько там ставка? Рублей 500-700?
В квартирушке квадратов 40 - 60. 40х500 = 20 000 в месяц. Уже имеет смысл прикидывать варианты.
Профиль пользователя
Игорь_ИOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 1021

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 31 Мар, 2005 г. - 10:43 Ответить с цитатой Наверх

Или взять участок и его застроить. В Иркутске автозаправку и торговый центр на болоте построили.
Земля скорей всего чуть ли не бесплатно обошлась.
Профиль пользователя
КЛOff-line
писатель
писатель


Зарегистрирован: 14 Мар, 2005
Сообщения: 14

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 01 Апр, 2005 г. - 10:20 Ответить с цитатой Наверх

Цитата:

Например, вывести квартирку на первом этаже из жилого фонда

В качестве примера концептуально-теоритического Вы, безусловно, правы Smile
Дорого и гемор – однозначно Smile плавали - знаем...
Только стоит учесть еще один фактор – время Smile
При всех прочих равных условиях (местонахождение, условия финансирования, физич. и моральн. состояние объекта, возможность перепрофилирования и т.д.) я выберу готовое помещение, пусть даже существенно дороже и без арендаторов. Оборачиваемость все-таки на первом месте Smile)
И еще. Не помню, как там в новом Жилищном Кодексе, но до 1 марта для перевода в нежилой фонд требовали справку из регистрирующих органов, что обременений нет. А если вспомнить, что изначально разговор шел о привлечении кредитов…

Цитата:

В Иркутске автозаправку и торговый центр на болоте построили

Ага, у нас аналогично – только не на болоте, а на торфяниках АЗС стоит. Интересно, сколько застройщики пожарникам отстегнули? Smile)
Профиль пользователя
VGLOff-line
профи
профи


Зарегистрирован: 27 Июл, 2004
Сообщения: 243

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 01 Апр, 2005 г. - 11:37 Ответить с цитатой Наверх

Цитата:
В качестве примера концептуально-теоритического Вы, безусловно, правы...

Я прав и в качестве сугубо практическом т.к. собственными глазами ежедневно вижу как минимум 6-ть переоборудованных под магазинчики, офис нотариуса и стоматологию квартир в нескольких пятиэтажках в которых со стороны фасада ни каких парадных предусмотренно не было. Знаю правда одну, размещению ювелирного в которой воспрепятствовали жильцы подъезда (их согласие обязательно) => Квартиры выкупают, выводят из жилфонда и используют либо сами, либо сдают в аренду. Так же я, например в своем городе, знаю, что фиг укупишь хорошие площади. Уже раскуплены давно и надолго. У кого есть серьезные деньги покупают замороженные объекты и достраивают или строят вообще новые. Кто вам в таких условиях продаст хорошую площадь?
Так что... Еще как посмотреть что дольше по времени - создать подобную комбинацию или найти готовую торговую площадь в продаже. О стоимости не говорю - смысла нет сравнивать. Smile
Профиль пользователя
КЛOff-line
писатель
писатель


Зарегистрирован: 14 Мар, 2005
Сообщения: 14

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 01 Апр, 2005 г. - 14:43 Ответить с цитатой Наверх

Спорим? Very Happy Very Happy
На самом деле, конечно, нет единственно верного решения и простого ответа. И дело тут, я думаю, в различных целях .
Цитата:

Квартиры выкупают, выводят из жилфонда и используют либо сами, либо сдают в аренду

В том то и соль, что кто-то "просто вкладывает" в надежде (или страхе) скорейшего увеличения стоимости, кто-то использует для собственного бизнеса, а для кого-то аренда и есть бизнес, т.е. основной источник дохода. Соответственно и подходы, и требования к объекту инвестиций будут разные. Smile

Цитата:

Кто вам в таких условиях продаст хорошую площадь?


Дык продают, ведь ситуации разные бывают. Кто-то уезжает за рубеж, для кого-то магазин - непрофильный бизнес, а кое-кто устал или не умеет управлять...

Цитата:

О стоимости не говорю - смысла нет сравнивать.

А я говорю есть Very Happy Very Happy Very Happy Чес слово
Профиль пользователя
КЛOff-line
писатель
писатель


Зарегистрирован: 14 Мар, 2005
Сообщения: 14

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 01 Апр, 2005 г. - 14:48 Ответить с цитатой Наверх

Ну надо же, опять забыла подпись поставить.
В миру меня Леной называют Very Happy Будем знакомы Very Happy
Профиль пользователя
VGLOff-line
профи
профи


Зарегистрирован: 27 Июл, 2004
Сообщения: 243

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 01 Апр, 2005 г. - 15:17 Ответить с цитатой Наверх

Привет, Лена. Smile
Цитата:
Цитата:
Кто вам в таких условиях продаст хорошую площадь?

Дык продают, ведь ситуации разные бывают. Кто-то уезжает за рубеж, для кого-то магазин - непрофильный бизнес, а кое-кто устал или не умеет управлять...

Лена, как думаете, кому в первую очередь продают?
Вернее спрошу по другому: Вам предлагают то магазинчик прикупить скисший, то площадь лишнюю? Если да, то понимаю... Хотя нет, не понимаю. Smile Что вы тогда здесь делаете? Smile
Я, например, знаю нескольких товарищей, которым через "зицпредседателей" и напрямую принадлежит половина нежилой недвижимости нашего городка (35 000 населения). Не близко, но знаю. Так в первую очередь о всех предполагаемых продажах узнают они. От риэлтеров. Да и сами продавцы идут к тем, кто точно может купить. И кому нифига не надо бегать по банкам в поиске кредита...
Так что у начинающего инвестора шанс один - найти такое г... на которое ни кто не польстился и сделать из него конфетку. Smile
Профиль пользователя
Sergey_SpirinOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 22 Июн, 2004
Сообщения: 3650
Откуда : Москва
Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 01 Апр, 2005 г. - 16:27 Ответить с цитатой Наверх

Виктор, я не знаю как в городке с 35000 населения, а в Москве рынок жилья - это, действительно, рынок. Административный ресурс не играет никакой роли. Т.е. предлагают тому, кто активно интересуется (ну и, конечно, тому, кто способен оплатить).

Я когда-то занимался подбором помещений под отделения банка. Раскидал мэйлы по риэлторам, со многими познакомился. Потом рилторы активно сами звонили мне и предлагали помещения. Думаю, что во многих случаях предлагали первому - просто потому, что знали, что у меня есть реальный интерес к покупке - я не раз выезжал по их звонкам, отсматривал помещения, торговался.

Думаю в случае обычного физ. лица с деньгами ситуация будет точно такая же. Весь вопрос в твоем желании купить, в твоей активности по поиску вариантов, ну и, конечно, в деньгах, которыми ты располагаешь.

P.S.
Даже, наверное, деньги - условие не обязательное. Риэлторы ведь не знают, какими суммами ты располагаешь. Так кто тебе мешает вести себя так, как будто денег у тебя много и ты намерен скупить пол-городка? Very Happy Торговаться по цене ты будешь все равно не с риэлторами, а с собственниками.

_________________
Успеха!
Профиль пользователя WWW
Игорь_ИOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 1021

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 01 Апр, 2005 г. - 17:27 Ответить с цитатой Наверх

А у меня обратный пример. Знакомый два года назад захотел купитьдвухкомнатную квартиру. Тоже раскидал инфу по риэлторам. Думал что будут бегать за ним по пятам, только выберай варианты. А не тут то было. Объявлений в газетах уйма, но практически все связанные. Тоесть я готов продать двухкомнатную, если тут же купить трёхкомнатную. Необременённых продаж было мало и т.д.
А город 600 000 тысяч.
Профиль пользователя
VGLOff-line
профи
профи


Зарегистрирован: 27 Июл, 2004
Сообщения: 243

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 01 Апр, 2005 г. - 22:35 Ответить с цитатой Наверх

Цитата:
Виктор, я не знаю как в городке с 35000 населения, а в Москве рынок жилья - это, действительно, рынок.

Речь шла о как раз о торговых площадях. И речь шла не об отсутствии рынка, а о том, что торговые площади серьезно пасут люди давно и много скупающие и сдающие потом в аренду недвижимость именно торговую. Например постепенно выкупающие площади магазинов, складов и т.п. у ЗАО, в которое например, был преобразован бывший горторг. Приятель за несколько лет уже целый универмаг выкупил. У него на него типа "эксклюзив" от ЗАО. Smile

Вот в таких условиях я и говорю, что купить квартирушку, вывести её из фонда и переоборудовать под торговую площадь хоть и геморройно, но сравнимо по трудности с попыткой утащить кусок ХОРОШЕЙ ТОРГОВО_СКЛАДСКОЙ площади из под носа у "пасущих" рынок владельцев недвижимости.
Нет, ну можно конечно, но, например опять же знаю, что вполне могут надавить, что б ты "посчастливившийся по недогляду" лакомый кусочек продал кому оно нужнее в коллекции. Smile
Не сомневаюсь, что в любом городе будет невероятной удачей, если человеку "с улицы" удастся купить и потом долго и счастливо сдавать в аренду действительно хорошую торговую площадь.
Профиль пользователя
Игорь_ИOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 1021

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 02 Апр, 2005 г. - 03:34 Ответить с цитатой Наверх

Да. Могут заставить продать фактически по себестоимости. Впрочем у нас в прошлом году самого крутого из "коллекционеров" грохнули. Судя по всему москвичи.
Профиль пользователя
Sergey_SpirinOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 22 Июн, 2004
Сообщения: 3650
Откуда : Москва
Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 02 Апр, 2005 г. - 10:11 Ответить с цитатой Наверх

По-моему, вы сильно сгущаете краски.

Конечно, существует некоторая вероятность привлечь внимание криминала, но она вряд ли выше, чем в среднем по бизнесу.

_________________
Успеха!
Профиль пользователя WWW
VGLOff-line
профи
профи


Зарегистрирован: 27 Июл, 2004
Сообщения: 243

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 02 Апр, 2005 г. - 10:27 Ответить с цитатой Наверх

КЛ писал(а):
Цитата:

Квартиры выкупают, выводят из жилфонда и используют либо сами, либо сдают в аренду

В том то и соль, что кто-то "просто вкладывает" в надежде (или страхе) скорейшего увеличения стоимости, кто-то использует для собственного бизнеса, а для кого-то аренда и есть бизнес, т.е. основной источник дохода. Соответственно и подходы, и требования к объекту инвестиций будут разные. Smile

Чего про кого-то? Лена, а ваш какой случай?
Профиль пользователя
Игорь_ИOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 1021

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 02 Апр, 2005 г. - 11:23 Ответить с цитатой Наверх

Недвижимость приносит большие доходы, а бизнес в среднем маленькие. Если достичь результата можно убрав человека, то таким образом и достигают. В последнее время заказов стало меньше. Да и судить за них стали. Тот же Ходорковский, например. Чем высокодоходней отрасль и наличие дефецитных ресурсов, тем она криминализированней. Между чиновничьим и бандитским криминалом я разницы не делаю. Единственно, что последние стали стрелять реже. Sad
Профиль пользователя
Sergey_SpirinOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 22 Июн, 2004
Сообщения: 3650
Откуда : Москва
Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 02 Апр, 2005 г. - 11:34 Ответить с цитатой Наверх

Игорь, спор "что прибыльнее - бизнес или недвижимость?" несколько надуманный (пытаемся сравнивать средние температуры по двум больницам Laughing), но задумайся над простым фактом: чтобы бизнес мог взять в аренду бизнес-площади, он должен зарабатывать больше, чем стоит аренда недвижимости.

Так что прибыльнее? Rolling Eyes

И если недвижимость прибыльнее, то почему ты до сих пор занимаешься бизнесом? Very Happy

_________________
Успеха!
Профиль пользователя WWW
Игорь_ИOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 1021

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 02 Апр, 2005 г. - 13:05 Ответить с цитатой Наверх

Так мудак. Не мог найти 4 года назад каких то пять лимонов. Сейчас бы клал лимон в месяц в карман и не гадал бы, окупит в этом месяце бизнес аренду или не окупит. Smile
Профиль пользователя
VGLOff-line
профи
профи


Зарегистрирован: 27 Июл, 2004
Сообщения: 243

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 02 Апр, 2005 г. - 13:32 Ответить с цитатой Наверх

Про себя не могу сказать (сами понимаете Smile), но...
Мой приятель... Деньги делает и делал на высокорентабельном и быстром бизнесе (например на игровых автоматах), а на них покупает недвижимость, которая ему уже дает "гарантированные" деньги, на которые он затевает новые быстрые бизнесы, на деньги с которых подыскивает новую недвижимость... Недвижимость получается, как вклад в банке, дающий большие проценты, а бизнесы - более быстрые и рискованные операции. Схематично конечно...
Профиль пользователя
КЛOff-line
писатель
писатель


Зарегистрирован: 14 Мар, 2005
Сообщения: 14

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 02 Апр, 2005 г. - 23:44 Ответить с цитатой Наверх

Цитата:

Чего про кого-то? Лена, а ваш какой случай?

Мой случай - клинический Mr. Green
Коммерческая недвижимость for ever Very Happy
Я почему и говорю, что первый взгляд на покупку квартиры для последующего перевода в нежилой может быть ошибочно заманчивым. Опыт есть такой. Neutral И на счет того, что найти стОящий объект сложно, абсолютно с Вами согласна. Сложно, но возможно! Свой первый магазин я искала около года, переговоры и "ведение" сделки длилось больше трех месяцев. Сто тысяч раз я думала, что уже ничего не выйдет... Однако Razz срок окупаемости - 30 месяцев, ликвидная стоимость через два года после покупки и необходимой реконструкции за счет арендаторов выросла в 3,5 раза. Это я все к тому, что было бы желание Razz

Лена
Профиль пользователя
КЛOff-line
писатель
писатель


Зарегистрирован: 14 Мар, 2005
Сообщения: 14

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 03 Апр, 2005 г. - 00:03 Ответить с цитатой Наверх

Цитата:

Недвижимость приносит большие доходы, а бизнес в среднем маленькие


Не понимаю. Почему? Я вообще-то думала, что в недвижимость вкладываются люди, которые в бизнесе "не очень чтобы очень" (не считая приятеля Виктора Very Happy )
Профиль пользователя
Игорь_ИOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 1021

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 03 Апр, 2005 г. - 05:40 Ответить с цитатой Наверх

КЛ писал(а):
Цитата:

Недвижимость приносит большие доходы, а бизнес в среднем маленькие


Не понимаю. Почему? Я вообще-то думала, что в недвижимость вкладываются люди, которые в бизнесе "не очень чтобы очень" (не считая приятеля Виктора Very Happy )

Лишь бы в недвижимости были очень. Laughing
Профиль пользователя
VGLOff-line
профи
профи


Зарегистрирован: 27 Июл, 2004
Сообщения: 243

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 03 Апр, 2005 г. - 10:16 Ответить с цитатой Наверх

КЛ писал(а):
Цитата:

Чего про кого-то? Лена, а ваш какой случай?

Мой случай - клинический Mr. Green
Коммерческая недвижимость for ever Very Happy
Я почему и говорю, что первый взгляд на покупку квартиры для последующего перевода в нежилой может быть ошибочно заманчивым. Опыт есть такой. Neutral И на счет того, что найти стОящий объект сложно, абсолютно с Вами согласна. Сложно, но возможно! Свой первый магазин я искала около года, переговоры и "ведение" сделки длилось больше трех месяцев. Сто тысяч раз я думала, что уже ничего не выйдет... Однако Razz срок окупаемости - 30 месяцев, ликвидная стоимость через два года после покупки и необходимой реконструкции за счет арендаторов выросла в 3,5 раза. Это я все к тому, что было бы желание Razz

Лена

То, что уже делалось всегда "лучше", чем то, чего не делалось. Wink
Профиль пользователя
dimanOff-line
босс
босс


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 197

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 04 Апр, 2005 г. - 11:45 Ответить с цитатой Наверх

КЛ писал(а):
Однако Razz срок окупаемости - 30 месяцев, ликвидная стоимость через два года после покупки и необходимой реконструкции за счет арендаторов выросла в 3,5 раза. Это я все к тому, что было бы желание Razz

Лена


Для тех кто в танке. Срок окупаемости 30 месяцев при покупке или после реконструкции ?
Профиль пользователя
КЛOff-line
писатель
писатель


Зарегистрирован: 14 Мар, 2005
Сообщения: 14

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 04 Апр, 2005 г. - 13:58 Ответить с цитатой Наверх

Цитата:

Для тех кто в танке. Срок окупаемости 30 месяцев при покупке или после реконструкции ?


Со времени покупки. Т.е. аренду оплачивали и во время ремонта.
Профиль пользователя
dimanOff-line
босс
босс


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 197

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 04 Апр, 2005 г. - 16:04 Ответить с цитатой Наверх

Я опять в танке Smile Можно для меня попроще ? Smile

Я вложил в некий объект 10 рублей (с учетом ремонта). Стоимость объекта по разным причинам увеличилась в 3,5 раза, выросла аренда. Через 30 месяцев я вернул 10 рублей ч/з арендные платежи.
Профиль пользователя
КЛOff-line
писатель
писатель


Зарегистрирован: 14 Мар, 2005
Сообщения: 14

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 04 Апр, 2005 г. - 16:35 Ответить с цитатой Наверх

Цитата:

Стоимость объекта по разным причинам увеличилась в 3,5 раза, выросла аренда. Через 30 месяцев я вернул 10 рублей ч/з арендные платежи.

Абсолютно верно Smile
Цитата:

Я вложил в некий объект 10 рублей (с учетом ремонта).

Без ремонта. Просто 10 рублей. Smile А ремонт - за счет арендаторов (затраты на ремонт никак не повлияли на величину арендных платежей)
Профиль пользователя
dimanOff-line
босс
босс


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 197

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 05 Апр, 2005 г. - 11:04 Ответить с цитатой Наверх

Действительно неплохой вариант. У меня срок окупаемости объекта был изначально где то 3 года. Стоимость к сожалению пока не выросла.

Кстати вопрос. Я живу в крупном городе на Украине. У нас сейчас разивается строительство небольших торговых площадей от 15 до 25 кв.м. Берется участок земли, строится на нем под одной крышей в ряд 10-15 таких магазинчиков и потом эти магазинчики продаются. На этих площадях народ занимается разной торговлей: продукты, бытовая химия, одежда.
Лично у меня арендуют такую площадь под ремонт одежды, рядом площадь - приемный пункт одежды в химчистку. Также такие площади арендуют (выкупают) под обменники, мини-филиалы офисов (таже химчистка) и т.п.

Собственно мне интересно как обстоит дело с такого рода помещениями в других городах ?
Профиль пользователя
КЛOff-line
писатель
писатель


Зарегистрирован: 14 Мар, 2005
Сообщения: 14

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 05 Апр, 2005 г. - 15:16 Ответить с цитатой Наверх

Цитата:

У меня срок окупаемости объекта был изначально где то 3 года.

так это здорово, и очень даже. Very Happy У нас в городе довольно сложно сейчас найти подобные варианты - цены на объекты за 2004 год выросли где-то процентов на 70-80, а аренда - примерно на 20... Crying or Very sad
Цитата:

Стоимость к сожалению пока не выросла.

Какие Ваши годы Very Happy Very Happy А вообще я о повышении написала в качестве примера, что чужие вложения могут увеличивать стоимость. Ну, и похвастаться немного Wink

Цитата:

Собственно мне интересно как обстоит дело с такого рода помещениями в других городах ?

Я немного не поняла. Это капитальные сооружения? Земля в аренде? А на какой срок? Создается нечто вроде товарищества собственников (ну, или долевка)? Или изначально застройку ведет один инвестор?
Если это не "капиталка", то нечто подобное у нас присутствует. Только у них аренда за землю космическая, да еще ежегодно требуют взнос администрации города за "право аренды". до кучи налоги повыше, да к тому же бывает, что городской архитектор надумает "единый дизайн" ввести. И сносят тогда павильоны, и возводят на этом месте новые... Если конкурс на право застройки выиграют...
В последние годы у нас набирают популярность гега - мега - гипер маркеты и торговые центры. Застройку ведут либо ведущие розничные сети, а остатки площадей сдают. Либо строит. организации - так те часть площадей оставляют себе под будущую аренду, а часть продают "в процессе". Буквально на днях ездила смотрела новый открывшийся ТЦ, так локти себе по плечи поооткусывала Laughing Была возможность купить в свое время там "кусочек счастья торгового", так чего-то засомневалась...
Профиль пользователя
dimanOff-line
босс
босс


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 197

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 05 Апр, 2005 г. - 16:28 Ответить с цитатой Наверх

Как такие строения классифицируются официально - я не в курсе. Однако в части строительства сооружения довольно капитальные (фундамент, скелет здания из металла , несущие стены из кирпича). На сооружение имеется паспорт БТИ (уж не знаю что это дает).

Земля в аренде сроком на 5 лет, и как уверяют продавцы помещений с правом дальнейшей приватизации или дальнейшего продления на 10-15 лет.

Создается товарищество каждый член которого имеет долю в этом товариществе пропорционально кол-ву приобретаемых помещений. Товарищество берет в аренду землю у города. Далее это товарищество строит здание и далее его эксплуатирует. Это так все выглядит на бумаге.

По факту люди занимающиеся этой темой сами все строят и оформляют, а потом продают эти помещения вводя нового собственника в состав учредителей товарищества.

Насчет стоимости аренды и прочих платежей. Для владельца приобретенного помещения вводится "коммунальный платеж" в который входит з/п директору товарищества, аренда за землю, за воду, за канализацию, за охрану комплекса и т.п. Лично у меня эти платежи платит арендатор.

Должен сказать что я собрался приобретать еще одно такое помещение - в кредит. Но теперь я хочу получить квалифицированную консультацию юриста насчет всех этих схем как с правом собственности так и с землей. Узнать все подводные камни. Особенно меня смущает эта самая аренда.

Насчет гипер-пупер -супер маркетов Smile я не интересовался , но их у нас тоже есть Smile На таких супермаркетах при их постройке я почему то никогда не видел рекламу "продаются торговые площади", а увы только - "сдаются в аренду торговые площади". Кстати какая там схема собственности ? И соотношение прибыль/затраты ?
Профиль пользователя
Игорь_ИOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 1021

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 05 Апр, 2005 г. - 17:30 Ответить с цитатой Наверх

Сегодня беседовал с человеком, вложившегося в жилой дом. тоесть он купил на этапе строительства две квартиры на первом этаже под офис. Вход отдельный был запланирован на этапе проекта. 15000 р кв обошлось стоительство плюс ремонт с 1 го апреля начала капать аренда.
Он подсчитал срок окупаемолсти 7 лет. Я вычислил, что при существующей аренде, он отобьёт затраты за 4. У него участвовала в расчётах - рост цен на жильё и инфляция. Хороший бизнес. вот только на кредитах он бы не прошёл.
Профиль пользователя
КЛOff-line
писатель
писатель


Зарегистрирован: 14 Мар, 2005
Сообщения: 14

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 05 Апр, 2005 г. - 18:32 Ответить с цитатой Наверх

Цитата:

Сегодня беседовал с человеком, вложившегося в жилой дом. тоесть он купил на этапе строительства две квартиры на первом этаже под офис. Вход отдельный был запланирован на этапе проекта. 15000 р кв обошлось стоительство плюс ремонт с 1 го апреля начала капать аренда.
Он подсчитал срок окупаемолсти 7 лет. Я вычислил, что при существующей аренде, он отобьёт затраты за 4. У него участвовала в расчётах - рост цен на жильё и инфляция. Хороший бизнес. вот только на кредитах он бы не прошёл.

15 за квадрат - по нашим меркам просто фантастика Shocked Даже строящееся некоммерческое, т.е. жилое выше второго этажа - дешевле 21-23 нет. А за помещения на первых этажах под коммерцию - от 37 и выше Crying or Very sad Регион нефтяной, цены улетные...
Профиль пользователя
КЛOff-line
писатель
писатель


Зарегистрирован: 14 Мар, 2005
Сообщения: 14

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 05 Апр, 2005 г. - 20:19 Ответить с цитатой Наверх

Цитата:

Как такие строения классифицируются официально - я не в курсе. Однако в части строительства сооружения довольно капитальные (фундамент, скелет здания из металла , несущие стены из кирпича). На сооружение имеется паспорт БТИ (уж не знаю что это дает).

Земля в аренде сроком на 5 лет, и как уверяют продавцы помещений с правом дальнейшей приватизации или дальнейшего продления на 10-15 лет.

Создается товарищество каждый член которого имеет долю в этом товариществе пропорционально кол-ву приобретаемых помещений. Товарищество берет в аренду землю у города. Далее это товарищество строит здание и далее его эксплуатирует. Это так все выглядит на бумаге.

По факту люди занимающиеся этой темой сами все строят и оформляют, а потом продают эти помещения вводя нового собственника в состав учредителей товарищества.

Насчет стоимости аренды и прочих платежей. Для владельца приобретенного помещения вводится "коммунальный платеж" в который входит з/п директору товарищества, аренда за землю, за воду, за канализацию, за охрану комплекса и т.п. Лично у меня эти платежи платит арендатор.

Должен сказать что я собрался приобретать еще одно такое помещение - в кредит. Но теперь я хочу получить квалифицированную консультацию юриста насчет всех этих схем как с правом собственности так и с землей. Узнать все подводные камни. Особенно меня смущает эта самая аренда.

Действительно, я бы на Вашем месте обратилась к грамотному юристу, а лучше к нескольким. Меня тоже смущает аренда - у нас под капитальные сооружения минимум на 15 лет договоры заключают, а на слово продавцам верить... сами понимаете... Кроме того, я не совсем понимаю, какое именно товарищество - собственников, на вере или с ограниченной ответственностью (как раньше было в РФ).
Если Вы собираетесь приобретать в кредит, юристы в банке наверняка ознакомятся с документами? Или Вы хотите взять нецелевой? Мне кажется, большинство работников кредитных отделов весьма консервативны, когда дело касается не непосредственно объекта недвижимости, а вложений в долю или УК... Желаю Вам удачи и отсутствия подводных камней Very Happy
Цитата:

Насчет гипер-пупер -супер маркетов я не интересовался , но их у нас тоже есть На таких супермаркетах при их постройке я почему то никогда не видел рекламу "продаются торговые площади", а увы только - "сдаются в аренду торговые площади". Кстати какая там схема собственности ? И соотношение прибыль/затраты ?

на самих супермаркетах я тоже не видела рекламу на продажу, но среди риэлторов слухи быстро распространяются, а они уже шепчут кому надо Smile а иногда кому не надо Laughing
на счет формы собственности - я своими глазами видела только документы на долевую собственность, как в других местах - не знаю, врать не буду. Что касается соотношения прибыль/затраты, тоже могу только примерно прикинуть, поскольку сама в таких проектах не участвовала. Вот, к примеру, сейчас строится очередной ТЦ. Сдача - середина 2006 г. Стоимость за квадрат - 37тр (примерно 1300 у.е.) без отделки. Предполагается, что арендная ставка будет 1400 руб/м2. Однако никто не может предсказать, какую именно часть арендной ставки придется отдать на обязательные платежи - коммуналку, налог на землю и пр. Я почему, собственно, и побаиваюсь таких "колхозов" - контроль за расходами практически отсутствует Sad Заявили завтра на собрании собственников-товарищей, что будет директору 30тыс уе в месяц зарплата - и все, приехали Shocked
Профиль пользователя
Игорь_ИOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 1021

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 06 Апр, 2005 г. - 03:56 Ответить с цитатой Наверх

КЛ писал(а):
Цитата:

Сегодня беседовал с человеком, вложившегося в жилой дом. тоесть он купил на этапе строительства две квартиры на первом этаже под офис. Вход отдельный был запланирован на этапе проекта. 15000 р кв обошлось стоительство плюс ремонт с 1 го апреля начала капать аренда.
Он подсчитал срок окупаемолсти 7 лет. Я вычислил, что при существующей аренде, он отобьёт затраты за 4. У него участвовала в расчётах - рост цен на жильё и инфляция. Хороший бизнес. вот только на кредитах он бы не прошёл.

15 за квадрат - по нашим меркам просто фантастика Shocked Даже строящееся некоммерческое, т.е. жилое выше второго этажа - дешевле 21-23 нет. А за помещения на первых этажах под коммерцию - от 37 и выше Crying or Very sad Регион нефтяной, цены улетные...

Сейчас и у нас 25 за квадрат самый низ. Мужик вкладывался в 2001 году.
Профиль пользователя
Sergey_SpirinOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 22 Июн, 2004
Сообщения: 3650
Откуда : Москва
Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 06 Апр, 2005 г. - 09:17 Ответить с цитатой Наверх

Я сейчас присматриваюсь к строительству в московской области - друг купил "воздух" на этапе застройки по 15000 р. за м2. Трехэтажные коттеджики с квартирами по 2 квартиры на этаже. Собственная огороженная территория, сосновый лес, 200-300 м. до водоема, запланирован собственный пляж и лодочная станция. Думаю, а не купить ли там жилье с целью сдачи в аренду под отдых на 2-3 недели, что-то типа "частного загородного дома отдыха".

Главные минусы - высокие риски, у застройщика могут возникнуть проблемы с окончанием строительства.

_________________
Успеха!
Профиль пользователя WWW
dimanOff-line
босс
босс


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 197

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 06 Апр, 2005 г. - 10:17 Ответить с цитатой Наверх

КЛ писал(а):
Действительно, я бы на Вашем месте обратилась к грамотному юристу, а лучше к нескольким. Меня тоже смущает аренда - у нас под капитальные сооружения минимум на 15 лет договоры заключают, а на слово продавцам верить... сами понимаете...


Буду консультироваться с юристами.

КЛ писал(а):
Кроме того, я не совсем понимаю, какое именно товарищество - собственников, на вере или с ограниченной ответственностью (как раньше было в РФ).


Это общество с ограниченной ответственностью. Не знаю как в России, а на Украине такая форма юрлица имеется.

КЛ писал(а):

Если Вы собираетесь приобретать в кредит, юристы в банке наверняка ознакомятся с документами? Или Вы хотите взять нецелевой? Мне кажется, большинство работников кредитных отделов весьма консервативны, когда дело касается не непосредственно объекта недвижимости, а вложений в долю или УК... Желаю Вам удачи и отсутствия подводных камней Very Happy


В том то и проблема что кредит прийдется брать нецелевой, под залог имущества. Где-то на 3 года. Кредит не на всю стоимость объекта, а где то на 50-65 %.

КЛ писал(а):

Что касается соотношения прибыль/затраты, тоже могу только примерно прикинуть, поскольку сама в таких проектах не участвовала. Вот, к примеру, сейчас строится очередной ТЦ. Сдача - середина 2006 г. Стоимость за квадрат - 37тр (примерно 1300 у.е.) без отделки. Предполагается, что арендная ставка будет 1400 руб/м2. Однако никто не может предсказать, какую именно часть арендной ставки придется отдать на обязательные платежи - коммуналку, налог на землю и пр.


Значит вложили 1300 у.е./кв.м , а в месяц получаем пусть даже 1400/27,9=50 у.е./кв.м Итого окупаемость 26 месяцев. Это естественно без учета всяких отчислений. Навскидку, довольно неплохо.
Профиль пользователя
dimanOff-line
босс
босс


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 197

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 07 Апр, 2005 г. - 11:57 Ответить с цитатой Наверх

Игорь, Сергей а как обстоят дела в Иркутске и Москве с недвижимостью типа 15-20 торговых помещениq в ряд под одной крыше по 15-25 м.кв каждое ?

И вопрос Сергею ... Как Вы оценивате ликвидность (в смысле высокая , низкая, средняя) объектов "для сдачи под отдых" ?
Профиль пользователя
Игорь_ИOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 1021

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 07 Апр, 2005 г. - 13:38 Ответить с цитатой Наверх

В основном торгуют автозапчастями.
Профиль пользователя
dimanOff-line
босс
босс


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 197

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 07 Апр, 2005 г. - 17:34 Ответить с цитатой Наверх

Игорь_И писал(а):
В основном торгуют автозапчастями.


В таких вот помещениях ? А сами помещения есть ? И насколько много их у вас ?
Профиль пользователя
Sergey_SpirinOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 22 Июн, 2004
Сообщения: 3650
Откуда : Москва
Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 07 Апр, 2005 г. - 18:40 Ответить с цитатой Наверх

Диман, на вопрос про торговые помещения по 15-20 кв.м. не смогу ответить - не интересовался вплотную этим рынком.

Что касается ликвидности квартир "под отдых" (я правильно понял что вопрос о возможности быстро продать?), то она, думаю, будет примерно соответствовать ликвидности жилых помещений.

Вообще этот проект презентуется застройщиком как жилой. Просто с точки зрения постоянного проживания он имеет ряд минусов, главный из которых - в рабочие дни сложно добираться до Москвы из за пробок на автотрассе и битком набитых электричек - поэтому стоимость кв. м. даже по подмосковным меркам достаточно дешевая. Зато с точки зрения отдыха эти недостатки становятся несущественными, зато появляется множество достоинств - сосновый лес, пляж, лодочная станция, малоэтажная застройка с претензией на "котеджность", огороженная терртитория и т.п.

_________________
Успеха!
Профиль пользователя WWW
Игорь_ИOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 1021

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 08 Апр, 2005 г. - 02:06 Ответить с цитатой Наверх

diman писал(а):
Игорь_И писал(а):
В основном торгуют автозапчастями.


В таких вот помещениях ? А сами помещения есть ? И насколько много их у вас ?

Насколько я понимаю, строит один хозяин, а потом сдаёт в аренду. Долевое участие маловероятно.
Не много.
Профиль пользователя
dimanOff-line
босс
босс


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 197

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 12 Апр, 2005 г. - 12:46 Ответить с цитатой Наверх

Сергей_Спирин писал(а):
Что касается ликвидности квартир "под отдых" (я правильно понял что вопрос о возможности быстро продать?), то она, думаю, будет примерно соответствовать ликвидности жилых помещений.


Извиняюсь за свою невнимательность. Подумал одно а написал другое. Я имел ввиду не ликвидность, а рентабельность.
Профиль пользователя
dimanOff-line
босс
босс


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 197

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 12 Апр, 2005 г. - 12:52 Ответить с цитатой Наверх

Сергей_Спирин писал(а):
Диман, на вопрос про торговые помещения по 15-20 кв.м. не смогу ответить - не интересовался вплотную этим рынком.


Игорь_И писал(а):
Насколько я понимаю, строит один хозяин, а потом сдаёт в аренду. Долевое участие маловероятно.
Не много.


Интересно почему немного ? Rolling Eyes Или нет спроса или еще тема не развита. Хотелось бы прояснить насколько это перспективно или наоборот безперспективно Rolling Eyes
Профиль пользователя
Игорь_ИOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 1021

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 12 Апр, 2005 г. - 15:06 Ответить с цитатой Наверх

Это перспективно, если ориентировано на автомобилистов. пешеходу лучше зайти в большой торговый центр и купить всё там.
Профиль пользователя
Sergey_SpirinOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 22 Июн, 2004
Сообщения: 3650
Откуда : Москва
Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 12 Апр, 2005 г. - 21:26 Ответить с цитатой Наверх

diman писал(а):

Извиняюсь за свою невнимательность. Подумал одно а написал другое. Я имел ввиду не ликвидность, а рентабельность.


Рентабельность предсказать достаточно сложно. С одной стороны если сдавать жилье с посуточной оплатой и ориентироваться на расценки пансионатов, то стоимость можно сделать в полтора-два раза выше, чем при обычной сдаче жилья в аренду. С другой стороны, при такой схеме неизбежны простои.

Что перевесит - вопрос...

_________________
Успеха!
Профиль пользователя WWW
rickosOff-line
молодой
молодой


Зарегистрирован: 04 Ноя, 2010
Сообщения: 2

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 04 Ноя, 2010 г. - 23:35 Ответить с цитатой Наверх
Тема сообщения: Структурные продукты и возможность инвестировать из регионов

Для человека из региона, кто раньше держал деньги на депозите, лучше всего инвестировать через Структурные продукты.

Ведь в регионах люди имеют меньше доступа к информации об акциях и инвестируя сразу акциях вы рискуете потерять свои деньги. В структурных продуктах меньше риска - вы и не рискуете потерять деньги, и можете заработать на росте акций (хоть и меньше чем при обычной покупке акций).
Профиль пользователя
O'ksanaOff-line
молодой
молодой


Зарегистрирован: 13 Янв, 2009
Сообщения: 2

Статус: Off-line
Сообщение 7 Отправлено: 25 Сен, 2013 г. - 18:53 Ответить с цитатой Наверх

Smile
Профиль пользователя
kyrsantOff-line
бывалый
бывалый


Зарегистрирован: 23 Янв, 2012
Сообщения: 35

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 27 Сен, 2013 г. - 10:34 Ответить с цитатой Наверх

меня тоже улыбнула незамеченная реклама структурных продуктов ))
Профиль пользователя
Показать:     
Перейти к:  
Время в формате GMT + 3
Новая тема   Ответить
Предыдущая тема Версия для печати Следующая тема
Powered by MDForum 2.0.1 © 2003-2005 MAXdev Group
Credits


банки, бизнес, биржевая торговля, биржи, векселя, вклады, депозиты, денежные переводы, доверительное управление, дорожные чеки, драгоценные камни, драгоценные металлы, законодательство, зарубежные счета, зарубежные фонды, игры, иностранная валюта, интервью, интернет, интернет-трейдинг, ипотека, кредитование, криминал, мировая экономика, налогообложение, недвижимость, недвижимость - гаражи, недвижимость - офисы, недвижимость - склады, недвижимость в аренду, недвижимость загородная, недвижимость зарубежная, новостройки, облигации, образование, он-лайн банкинг, ОФБУ, пенсионные фонды, первичное размещение, персоны / .. , ПИФы, пластиковые карты, прямые инвестиции, рейтинги, сейфовые ячейки, срочный рынок, страхование, технический анализ, товарный рынок, управление рисками, управление финансами, фондовый рынок, форекс, фундаментальный анализ, экономика России, эмитенты / ..


Оставляя на сайте свои персональные данные, вы тем самым соглашаетесь с тем, что ваша информация будет использована в соответствии с
Политикой конфиденциальности

Адрес для переписки - director@fintraining.ru

Яндекс цитирования

(с) 2004 - 2017, Сергей Спирин, все материалы сайта, кроме подписанных прочими именами
Создание сайта - Визуал Квадрат